“取消限購是大勢所趨，按照市場規(guī)律行事，讓市場的歸市場。”一名不愿具名的房企高層人士在與中國房地產(chǎn)報(bào)記者交談時(shí)表示。
7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱“決定”）正式發(fā)布。其中提到，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策。
今年以來，全國多數(shù)省份和城市已先后取消了此前執(zhí)行多年的限購政策。截至目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津和海南省仍在執(zhí)行限購政策。因此，決定發(fā)布后，上述地區(qū)的限購政策是否會(huì)取消或調(diào)減再次成為熱議話題。
就此，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了多位行業(yè)專家、企業(yè)高層，對這一情況進(jìn)行解答。多位專家認(rèn)為，短期內(nèi)廣州、天津、海南省部分地區(qū)取消限購政策存在較強(qiáng)預(yù)期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時(shí)間，短期或仍以漸進(jìn)式推進(jìn)為主。
限購取消對房地產(chǎn)市場而言，有何影響？
上述房企高層向記者直言，樓市的好壞更取決于城市本身的吸引力、人們對未來的預(yù)期及個(gè)體項(xiàng)目對客戶需求的挖掘。不少取消了限購的城市樓市并未馬上復(fù)蘇，而未取消限購的城市中，仍有突出表現(xiàn)。另一海南地區(qū)房企人士則擔(dān)憂，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題是復(fù)雜的，取消限購與否影響或許不及市場預(yù)期。
限購“松”與“緊”
在上述仍在執(zhí)行限購的6個(gè)地區(qū)中，限購方式同樣存在著“松”與“緊”的差別。
實(shí)際上，天津及廣州在今年均對限購政策進(jìn)行了大幅度“松綁”。
4月底，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等三部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策；本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格；居民在非限購區(qū)購買住房的，核查其在相應(yīng)區(qū)住房情況。同時(shí)，對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)核減1套。
這就意味著，只要在北京、天津及河北3個(gè)地區(qū)有一份工作，就可以在天津購房。根據(jù)某研究院發(fā)布的《2021年新一線城市居住報(bào)告》顯示，天津購房客群中，非本地客戶占比約63%。這些購房人主要來自北京、河北、山東等周邊省份與城市。
廣州的樓市放松，則分了“三步走”。
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。通知提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
5月28日，廣州市公布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。
7月5日，廣州方面再次發(fā)布新政，放松對港澳臺(tái)及外籍人士購房限制，建筑面積120平方米以上面積的住宅不限購。
海南作為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”，在執(zhí)行了6年的全域限購后，各市縣政策也迎來陸續(xù)松動(dòng)。
其中，限購最嚴(yán)格的五指山市近日出臺(tái)新政，非海南省戶籍家庭社?；騻€(gè)稅滿一年，或者在海南省實(shí)際居住滿183天的，在五指山市購房享受本地居民同等待遇。此前，該城市購房政策從只允許本市居民購買調(diào)整至允許海南省戶籍家庭購買。
與五指山市限購程度一樣的保亭縣、白沙縣、瓊中縣也不同程度松綁。限購次嚴(yán)格的海口、瓊海市，限購也出現(xiàn)松動(dòng)。目前，海南省僅剩三亞限購未做調(diào)整，主城區(qū)保留著外地人5年社保限購的門檻。
北京、上海、深圳3個(gè)“超一線城市”也并非毫無動(dòng)作。
2月6日，北京市住建委官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調(diào)整通州區(qū)商品住房銷售政策的通知》，內(nèi)容顯示，具有北京市購房資格且符合相應(yīng)條件之一的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。
調(diào)整步伐雖不大，但具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
隨后，深圳也于5月6日晚分區(qū)調(diào)整了限購政策。當(dāng)前，非深圳市戶籍居民只需要繳納1年社保即可在非限購區(qū)域買房，而此前需3年；深圳戶籍居民有2個(gè)及以上未成年子女的家庭也可以在限定區(qū)域再購買一套房；對于納稅100萬元以上或10人以上的公司，可以公司名義在限定區(qū)域買房。
5月27日晚間，上海“滬九條”橫空出世。
“滬九條”明確調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。主要包括七個(gè)方面：一是非本市戶籍購房社保年限由5年調(diào)整為3年;二是非本市戶籍單身人士可購買外環(huán)內(nèi)二手房;三是人才購房由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區(qū)擴(kuò)大為行政區(qū);四是取消離婚三年合并計(jì)算限購套數(shù)的政策;五是取消贈(zèng)與5年內(nèi)計(jì)入贈(zèng)與人住房套數(shù)的政策;六是支持企業(yè)購買小戶型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買名額。
總體來看，北京的限購政策仍最為嚴(yán)格。
放寬限制是趨勢
接下來，這些地區(qū)的限購政策是全面放松，還是逐步調(diào)整？
“海南是自貿(mào)區(qū)，基調(diào)是‘穩(wěn)’，三亞樓市存量也較小，調(diào)整力度不大，可能會(huì)是6個(gè)地區(qū)最后解除限購的。”北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，北京跟其他5個(gè)限購地區(qū)相比，也很特殊。其他地區(qū)都有經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，北京則是中國第一個(gè)減量發(fā)展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升。
黎乃超認(rèn)為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會(huì)將限購條件逐步放寬，比如調(diào)整繳納社保年限等。“北京對全國樓市來說有著風(fēng)向標(biāo)作用。所以，這類政策一定會(huì)有大調(diào)整，我對于北京調(diào)整這類限制政策的預(yù)期比較樂觀。”
專家認(rèn)為，一線城市或全國所有城市在未來一段時(shí)間是否可能面臨全面取消限購，取決于政策導(dǎo)向、市場供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種因素的綜合作用。
專家表示，除一線城市之外的城市取消購購，或者實(shí)質(zhì)性取消限購將是較為確定的，一線城市由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、人口密集、市場長期潛在需求量大等特點(diǎn)，當(dāng)下全面取消限購的可能性相對較小，但未來隨著政策調(diào)整和市場變化，一線城市包括北京、上海逐步放寬限購政策將是一個(gè)重要趨勢，如放寬購房資格、降低社保年限等。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓有著不同意見，他表示，目前剩余住房限購的地區(qū)僅剩6個(gè)，說明剩余這6個(gè)地區(qū)將在短期內(nèi)盡快取消或調(diào)減住房限購政策。一旦全部取消住房限購政策，意味著住房限購時(shí)代終結(jié)，正式退出房地產(chǎn)政策歷史舞臺(tái)。
“實(shí)際上，自2022年1月24日銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)在叫國家金融監(jiān)督管理總局）首次提出因城施策開始，到2024年7月21日的充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，地方在落實(shí)因城施策上，缺乏積極性、主動(dòng)性。” 謝逸楓表示，決定之后，在充分賦予各地政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策的基調(diào)上，地方可以積極、主動(dòng)的在短期內(nèi)盡快，將剩余這6個(gè)地區(qū)取消或調(diào)減住房限購政策，實(shí)現(xiàn)無住房限購時(shí)代。
從決定提出的意義上看，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，決定賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責(zé)分配、實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對等，這是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責(zé)任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購買人群差異化的當(dāng)下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實(shí)因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
“在房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、投資需求退出、居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱的情況下，堅(jiān)持行政化的限購政策可行性不具備了，預(yù)計(jì)后續(xù)未退出限購政策的城市或區(qū)域?qū)⑾嗬^退出，但節(jié)奏上會(huì)有先有后。” 李宇嘉說。
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)