中介機(jī)構(gòu)套路深、買家砍價(jià)狠，房?jī)r(jià)跌跌不休……
如今的廣州二手房市場(chǎng)成了“買方市場(chǎng)”，賣家的話語(yǔ)權(quán)在減弱，苦不堪言。
01、只要降價(jià)就會(huì)一直降價(jià)
“我沒(méi)有降價(jià)，但在微信朋友圈和小紅書(shū)上，我的房子竟然被標(biāo)價(jià)便宜了200萬(wàn)元。”徐娜一邊翻看手機(jī)，一邊無(wú)法掩飾心中的憤怒。
去年年底，徐娜為了置換新房，將她位于廣州市天河區(qū)一套160平方米的二手房以1150萬(wàn)元掛牌出售。她找了幾家中介機(jī)構(gòu)幫忙，希望能盡快成交。然而，事情的發(fā)展讓她始料未及。
“最初，一個(gè)買家本來(lái)答應(yīng)出價(jià)1050萬(wàn)元，但后來(lái)看到社交媒體上我的房子標(biāo)價(jià)950萬(wàn)元，整個(gè)談判就黃了。”徐娜試圖解釋，但買家根本不相信她。她懷疑這是中介經(jīng)紀(jì)人的套路，于是去追問(wèn)，結(jié)果沒(méi)人愿意承認(rèn)責(zé)任。
資深中介經(jīng)紀(jì)人李霖透露了其中的秘密。他說(shuō)：“有些中介經(jīng)紀(jì)人會(huì)在社交媒體上發(fā)布一些假房源，或者是真房源但假價(jià)格，就像徐娜的案例。這樣可以吸引客戶，然后用低價(jià)逼業(yè)主妥協(xié)。如果業(yè)主不愿意降價(jià)，他們也不怕，因?yàn)橐呀?jīng)吸引到了一批預(yù)算在950萬(wàn)元的買家，可以推薦他們其他的二手房源，甚至是新房。”
眼看市場(chǎng)變化太快，徐娜決定把價(jià)格降到1100萬(wàn)元，但中介經(jīng)紀(jì)人仍然每天給她打電話，勸她繼續(xù)降價(jià)。“他們告訴我，市場(chǎng)很差，同小區(qū)的其他房子價(jià)格在跌，還說(shuō)天河區(qū)一手房更具吸引力。”徐娜感到自己被逼到墻角，毫無(wú)談判的余地。
經(jīng)歷了幾個(gè)月的折騰，徐娜的房子依然沒(méi)有賣出去。“只要你降價(jià)，他們就會(huì)一直讓你降價(jià)。”她無(wú)奈地決定暫時(shí)擱置置換計(jì)劃。
這種套路不僅僅在徐娜身上發(fā)生。近日，網(wǎng)上有消息指，中介經(jīng)紀(jì)人虛構(gòu)意向買家，借此壓低房?jī)r(jià)，逼業(yè)主降價(jià)。對(duì)此，李霖表示，在過(guò)去信息不對(duì)稱的時(shí)候，這些套路屢見(jiàn)不鮮，但現(xiàn)在信息越來(lái)越透明，通過(guò)多家中介機(jī)構(gòu)放盤，業(yè)主可以檢測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)，就可以避免被中介機(jī)構(gòu)操縱。
02、大砍一刀還被占小便宜
賣家除了要應(yīng)對(duì)中介經(jīng)紀(jì)人的“套路”，還得面對(duì)買家的“大刀”。
“臨簽約那一刻，還讓我多出5000元中介費(fèi)！”陳暉臉上寫(xiě)滿了憤怒。作為賣家，即使勉強(qiáng)同意成交，臨門一腳還得忍受額外的要求。
陳暉很快要迎來(lái)第二個(gè)孩子，急需置換一套更大的房子。他決定出售廣州市白云區(qū)金沙洲一套80多平方米的兩房，掛牌價(jià)280萬(wàn)元。三四年前，這個(gè)戶型的成交價(jià)不會(huì)低于300萬(wàn)元，最火爆時(shí)甚至達(dá)到330萬(wàn)元。然而，現(xiàn)在賣房卻困難重重。
他聯(lián)系了七八家中介機(jī)構(gòu)幫忙，但很快發(fā)現(xiàn)，真正幫他賣房的只有兩三家，其余的都在推銷新房。
而買家呢？一上來(lái)就毫不留情地砍價(jià)。280萬(wàn)元的掛牌價(jià)，第一次來(lái)看房的買家就砍掉了30萬(wàn)元。陳暉立刻拒絕，但中介經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始勸說(shuō)，說(shuō)白云區(qū)現(xiàn)在80多平方米的房子都能做三房甚至四房，他的房子競(jìng)爭(zhēng)力不夠，建議降價(jià)，否則很難賣出去。
后來(lái)，買家又來(lái)了第二次。陳暉退讓，答應(yīng)降價(jià)5萬(wàn)元，但買家只愿意出255萬(wàn)元，離他265萬(wàn)元的底價(jià)還差一截。
中介經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)勸說(shuō)，來(lái)來(lái)回回談了幾輪，結(jié)果都是讓陳暉不斷降價(jià)，最終成交價(jià)定在260萬(wàn)元。陳暉無(wú)奈地說(shuō)：“他們像獵人一樣，一旦鎖定目標(biāo)，就開(kāi)始圍獵，不斷壓價(jià)。”
盡管已做出巨大讓步，但買家稍有不滿就威脅不買。談妥價(jià)格后，在簽約前，中介經(jīng)紀(jì)人告訴陳暉，買家要求他多支付5000元中介費(fèi)，不然就不買了。陳暉氣得火冒三丈，但冷靜下來(lái)后，想到幾個(gè)月的努力，接待了一批又一批看房的人，最后只因?yàn)?000元交易黃了，那不值得，只好忍氣吞聲答應(yīng)了。
李霖解釋道，在買方市場(chǎng)環(huán)境下，類似的情況并不罕見(jiàn)。想促成交易，通常都需要賣家承擔(dān)更多的中介費(fèi)用。例如，某中介機(jī)構(gòu)最低傭金是2.2％，而買家通常只愿意支付1％，甚至更低，所以只能說(shuō)服賣家多承擔(dān)費(fèi)用。
“在樓市不景氣時(shí)，中介經(jīng)紀(jì)人為了業(yè)績(jī)，只能順著買家的意思，但最終決定價(jià)格的還是市場(chǎng)。”李霖說(shuō)，現(xiàn)在買家有很多房源可以選擇，市場(chǎng)上只有急著用學(xué)位的買家是真正急的，其他買家都可以等。這樣一來(lái)，大部分買家都有談判的資本，而一旦有急售的業(yè)主，價(jià)格就很容易被壓低。
03、廣州二手房?jī)r(jià)連跌11個(gè)月
房子越來(lái)越難賣的背后，是廣州二手房市場(chǎng)的巨量供應(yīng)。截至4月24日，貝殼官網(wǎng)上的二手房掛牌量達(dá)到14.5萬(wàn)套，仍然維持在高位。
成交端方面，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，2024年第一季度廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)22689宗，網(wǎng)簽面積227.41萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降22.67％和23.37％。
究其原因，放松限購(gòu)政策的刺激作用逐漸減弱；購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期沒(méi)有明顯改善，擔(dān)心未來(lái)收入減少；而且，部分新房項(xiàng)目在使用率、價(jià)格、交付品質(zhì)等方面有優(yōu)勢(shì)，分流了部分客源。這些因素共同作用，導(dǎo)致廣州二手房?jī)r(jià)格在買方主導(dǎo)下價(jià)格愈發(fā)走低。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月份廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1％，同比下降8.6％，跌幅為四大一線城市之首，下跌趨勢(shì)已延續(xù)11個(gè)月。
即便如此，多位中介經(jīng)紀(jì)人表示，相比一手房市場(chǎng)，二手房的表現(xiàn)并不算太差。市場(chǎng)上并非沒(méi)有買家，只要房子整體素質(zhì)尚可，業(yè)主愿意讓利，還是有買家愿意接盤。
（應(yīng)受訪者要求，以上人名均為化名）
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)