文旅熱帶動短租房市場走熱
這個冬天，東北人去了三亞，南方人去了東北。
切片凍梨、人造月球、天使馬、雪狐抱抱、自發(fā)私家車接送游客等，哈爾濱把能整的花活全都整了一遍，吸引著八方來客，爾濱“燃起來了”。
隨著哈爾濱游客的增加，置業(yè)、租賃需求也出現(xiàn)上升。從哈爾濱市住建局了解到，2023年，哈市新房成交332萬方，成交了29991套，二手房成交613萬方，成交了73321套。2024年1月，非哈爾濱市人員在冰城購房共2017套，同比增長53.6%，銷售金額12.6億元，同比增長59.6%。
同時，哈爾濱旅游熱度的不斷攀升，也帶動了熱門區(qū)域房屋租賃等行業(yè)的行情。貝殼哈爾濱站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年12月至2024年1月，該平臺租房成交量達2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增長272.8%。反映在市場上的表現(xiàn)是，中央大街等熱門景點附近一個月的短租房供不應求，民宿的單子幾乎是去年的兩倍；長租房一下子被租了兩三年，要被用來做民宿。
冰雪風光、傳統(tǒng)歷史、人文風俗等已成為此輪哈爾濱冰雪熱的重要標簽，南方游客偏愛東北生活氣息，民宿的“接地氣”以及民宿老板的“人情味兒”成為他們選擇的一大原因；另外一個重要原因則是相對酒店價格，民宿更加實惠。隨著游客增多，很多人發(fā)現(xiàn)短租房性價比更高，大量游客已帶動冰城短租房市場走熱。
無獨有偶，作為老牌旅游城市，三亞在這個春節(jié)假期依舊“熱辣滾燙”。
據(jù)三亞市旅文局消息，2月9日-2月16日，三亞全市接待旅游總人數(shù)248.14萬人次，同比增長34.62%；旅游總收入74.94億元，同比增長34.67%。全市經(jīng)營性住宿設施接待過夜游客人數(shù)約為47.22萬人次。其中：旅游飯店接待過夜人數(shù)約為20.30萬人次；民宿接待過夜人數(shù)約為2.60萬人次；旅租/日短租接待過夜人數(shù)約為23.82萬人次；全市經(jīng)營性住宿設施平均入住率為88.15%。
整體而言，自年初以來，與住宿業(yè)發(fā)展直接關聯(lián)的服務業(yè)商務活動指數(shù)和國內(nèi)旅游市場規(guī)模走勢較為樂觀，直接反映住宿業(yè)發(fā)展的住宿業(yè)gdp、接待游客住宿人數(shù)、平均房價和revpar以及固定資產(chǎn)投資額增速等復蘇勢頭良好。
具體到旅游及住宿習慣來看，比起長途跋涉的戶外景點觀光旅行，越來越多的城市人群，尤其是新中產(chǎn)，開始尋求高舒適度的休閑度假方式，通過短租的方式，選擇一個地方生活一段時間，放慢節(jié)奏，在旅行中探索不同的文化和生活方式。
正在變“短”的長租公寓業(yè)務
長租公寓，以面向穩(wěn)定的租戶，以較長的租期命名。而對于短租來說，涉足更多的是酒店和民宿行業(yè)。但面對租賃市場租期需求變化，雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，長租公寓的經(jīng)營模式也在發(fā)生變化。
在租賃住房市場上，最直觀的反映就是租期縮短。此前，據(jù)萬科泊寓表示，泊寓平均租期從之前的9個月縮短至7個月，3個月內(nèi)租期占比更高達40%。對此，泊寓對產(chǎn)品結構做出調(diào)整，推出長短租結合的業(yè)務模式，包括對b端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。
不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運營商嗅到了租賃市場的變化，不穩(wěn)定的需求造成租期更為靈活，租戶可選擇增加，以及對性價比的追求，迫使租賃市場進一步“內(nèi)卷”。比如，自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越來越多的長租公寓運營商推出了短租、“安心住”、“隨心住”等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。
就在春節(jié)前，龍湖冠寓推出了全國“隨心住”產(chǎn)品，最低只需要799元即可在全國24個城市隨心住7天。冠寓本次推出的全國“隨心住”，最大的特點是“靈活”，在入住時間和入住城市上可任意搭配，既可以連住，亦可拆分使用，且不受節(jié)假日和周末限制，均可通用。而使用的有效期更近達一年，這無疑對短途旅客增加更多的吸引力。
途趣的“隨心住”，是指在入住時間上采用一天24小時均可辦理入住和退房的方式，且在結算方式上以小時為單位，根據(jù)實際入住時長進行統(tǒng)計結算，未住滿時長進行結余累計；“安心住”主要圍繞換房、短租、臨時長時間空置、轉租等情境，途趣分別針對性地推出了免費換租、安心續(xù)租、急停攢租和余額轉贈的服務。而城家版“隨心住”，租戶可以在短租和長租之間根據(jù)租住需求進行靈活切換。
但無論是哪種產(chǎn)品，都是長租公寓運營商針對消費者需求轉變以及適應短租市場所做出的積極調(diào)整和嘗試。這種轉變背后，折射出的是現(xiàn)代都市生活中不確定性和流動性增強的特點。一方面，年輕白領、創(chuàng)業(yè)者和臨時工作派遣人員等群體由于職業(yè)發(fā)展、家庭狀況或個人規(guī)劃的不確定性，更傾向于選擇租期靈活、能快速響應變動的住所；另一方面，隨著共享經(jīng)濟的發(fā)展，短期住宿需求因商務出行、旅游休閑等活動增多而變得更為普遍。
長租公寓做短租的利與弊
傳統(tǒng)概念里，短租屬于酒店或者民宿的業(yè)務范疇，但隨著市場變化，長租公寓租期縮短，也進入了短租領域。
從盈利角度來看，短租毛利高，回報率明顯高于長租公寓，市場潛力也更大；但對于長租公寓運營商來說，涉足短租業(yè)務，也意味著極高的經(jīng)營風險，主要由于短租與長租的運營模式的差異較大。
從獲客渠道來說，長租公寓的獲客渠道通常依靠自有渠道或中介機構，而短租經(jīng)營以“間夜數(shù)”為單位，因此十分依賴ota（online travel agency）平臺。對于長租來說，獲得租客后，由于租期較長，只有能夠保持穩(wěn)定的續(xù)租率，就能夠保持盈利。但對于短租來說，不僅要明確ota平臺的規(guī)則，還需要固定的運營成本來投放廣告獲取流量，顧客群體也是流動的，這對于獲客相對固定的長租公寓運營商來說是一種全新的運營方式。
從運營成本來說，長租的運營成本相對短租較低，尤其對于小體量長租項目來說，只需要一名管家、保潔、保安就可以運轉一個小項目。但對于短租來說，需要一套完整的由布草、保潔、保安、前臺等組成的經(jīng)營團隊，為租客提供從入住到離店的全周期服務。這對于長租公寓運營商來說，大大增加了運營成本。
從風險應對來說，長租公寓的抗風險能力無論從租賃市場及資本市場都得到了良好的反饋，而短租的風險則需要對市場走勢的精準判斷。無論淡季還是旺季，運營商都需要對房間存量進行調(diào)整，以此來面對市場變化。
因此，對于長租公寓運營商來說，短租無法變成主流，但可以作為一種輔助手段來輔助長租企業(yè)運營，以“長租為主，短租為輔”的模式嘗試長短租結合。換而言之，可以預留出一小部分房源，以“應急工具”的方式對長租公寓的空置率起到調(diào)節(jié)作用。短租作為長租公寓的產(chǎn)品的補充，無論是租期較短的日租或者月租，目的都是爭奪客源降低項目空置率。
長租公寓如何做好“短租”生意？
城家作為業(yè)內(nèi)最早提出“長短租”結合的公寓之一，已經(jīng)沉淀了多年的長短租結合相關的經(jīng)驗，同時充分發(fā)揮華住集團優(yōu)勢，依托于華住會2億會員，通過獨有的長短租結合系統(tǒng)（簡稱cas系統(tǒng)），通過精細化服務，對接華住會強大客源為項目賦能。
比如，位于東莞松山湖科學城區(qū)域的萬科里城家高級公寓，是典型的長短租結合的項目。該項目共278間房源，據(jù)測算，如果房源全部做純年租，總收入為734萬元（其中，gop為624萬元，成本為110萬元）；而通過長短租結合后，總收入達1068萬元（其中，gop為774萬元，成本為294萬元）。“長+短”運營模式，為項目估值同比提升24%。
城家公寓運營負責人曾表示，年租產(chǎn)品相對穩(wěn)定，是保證收益的“兜底”產(chǎn)品，而真正的盈利來自于長短租，通過靈活的溢價產(chǎn)品配置，不受中介左右租期，獲取多樣性市場周期的收益最大化。
從已有的城家公寓在營數(shù)據(jù)顯示，按照年租的租金水平，月租（即短租）能溢價約40%，相當于1個月多賺12天；中租能溢價約20%，相當于1個月多賺6天，長租能溢價約10%，相當于1個月多賺3天。該項目年租產(chǎn)品占比約40%，中短租產(chǎn)品占比約60%，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20~30%。相比全年租產(chǎn)品，長短租結合的模式一年相當于賺14.2個月的租金。
前文提到，通常情況下，短租十分依賴ota平臺，在公域流量成本持續(xù)上漲的今天，傳統(tǒng)ota平臺的角色逐漸從“助推器”變成了“壓力器”，據(jù)悉，不少運營商的外部渠道費用會占到企業(yè)營收的10%甚至更多。
如何解決該難題，城家的“秘訣”是私域+技術。即數(shù)字化賦能收益管理，城家長短租結合系統(tǒng)實現(xiàn)了私域流量管理，將原本70%的直銷占比提升為90%，將平均1000元+的獲客成本降至300元以內(nèi)。
城家長短租結合系統(tǒng)在運營中橫向覆蓋全周期、縱向打通全模塊，以數(shù)據(jù)提升運營效率，以技術撬動投資回報。在城家長短租結合系統(tǒng)上，通過租戶管理的全智能解決方案，覆蓋了租戶的全生命周期，任何居住前、中、后期的的問題都能夠被快速、很好地解決。通過數(shù)字化，實施“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的管理方式，做到租客從找房、預約、看房、簽約、支付、入住、到退房全流程線上實現(xiàn)，提升管理效率同時，也讓租客的服務體驗更方便、快捷、透明。
此外，城家將多年的服務經(jīng)驗與標準化作業(yè)程序沉淀在系統(tǒng)中。以往需要多個人員負責財務、維修、保潔等各模塊的工作，通過城家長短租結合系統(tǒng)，一個人一個系統(tǒng)就能管得過來，可以大大降低人工成本。
對于大多數(shù)運營商來說，短租模式意味著更高的周轉率和頻繁的服務交互，運營商必須加強內(nèi)部管理流程，保證房源清潔維護、預訂管理、客戶服務等方面的高效運轉，同時還要面對因租期縮短可能導致的租金收入波動性增大等財務挑戰(zhàn)。
但如今短租浪潮的勢頭迅猛，面對新型的租賃趨勢和供給側競爭的加劇，長租公寓轉向長短租結合是一種市場導向下的必然選擇，也是行業(yè)持續(xù)進化和自我調(diào)整的過程。在新趨勢下，哪些運營商能夠率先開啟行業(yè)新賽道，仍然值得關注。
來源：時代周報