隨著京滬同一日放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，一線城市迎來新一波樓市松綁。
12月14日，北京、上海接連出臺穩(wěn)樓市政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。而深圳曾于11月22日出臺政策，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并降低了二套房首付比例。
“本次京滬樓市政策不僅優(yōu)化力度較大，而且涉及面廣，從降低購房成本和購房門檻方面全面發(fā)力，除限購政策外，政策基本一步到位。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
那么一線城市中，誰的松綁力度最大？
哪一城優(yōu)化力度最大？
“北上廣深四個一線城市目前的政策松綁存在一定差異，而對于四個城市政策松綁力度進(jìn)行對比，可從首付比例、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)以及放松限購政策四個維度來看。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示。
首先，在首付比例方面，目前來看，一線城市已全面優(yōu)化信貸政策，首套商貸首付比例均調(diào)整為30％。但在二手房首付比例方面，廣深的放松力度更大。
據(jù)悉，二套房首付方面，京滬實(shí)行差異化信貸政策，核心區(qū)和非核心區(qū)二套房首付比例有所區(qū)別。其中，北京購買城六區(qū)外住房二套首付比例為40％，購買城六區(qū)內(nèi)住房為50％；上海在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)二套房首付比例40％，其它區(qū)域?yàn)?0％。
而廣深不區(qū)分區(qū)域，直接將二套房首付比例，統(tǒng)一調(diào)整至最低40％，政策更加寬松。
“這與廣深樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整相關(guān)，當(dāng)?shù)厥袌霰旧砀枰罅Χ鹊恼哌M(jìn)行拉動有關(guān)。”58安居客研究院院長張波告訴記者。
其次，在房貸利率方面，上海、廣州、深圳放松力度略高于北京，其中上海本次首套房最高下調(diào)了45bp、二套房最高下調(diào)了85bp。
目前，廣州、深圳首套房利率下限降低至4.1％，二套利率下限降低至4.5％。上海首套房利率下限為4.1％；二套利率下限主城區(qū)為4.5％，非主城區(qū)房貸利率4.4％。而北京首套房貸利率城六區(qū)內(nèi)降至4.3％，城六區(qū)外降至4.2％；二套房貸利率城六區(qū)內(nèi)降至4.8％，城六區(qū)外降至4.75％。
可以看出，北京的房貸利率雖然也進(jìn)行了大幅下調(diào)，但仍較其他三個一線城市高出10-20個基點(diǎn)。
其三，放松普宅標(biāo)準(zhǔn)方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“目前僅有北上深3城官宣放寬了普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中京滬的放松力度較大，深圳僅刪去了總價要求。”
最后，放松限購方面，則是廣州政策力度最大。截至目前僅廣州進(jìn)行了限購政策的局部松綁，上海、深圳僅對個別區(qū)域及特定人員放松限購，北京則并未松動。
“廣州是一線城市中，唯一對限購政策進(jìn)行較大力度放松的城市。這與廣州市場情況有關(guān)，從供需關(guān)系和房價等多維度來看，廣州和強(qiáng)二線樓市更具有相似性。“張波稱。
因此，多位專家認(rèn)為，綜合來看，相比其他幾個一線城市，廣州本輪松綁力度更強(qiáng)。
限購會不會松動？
目前，京滬地區(qū)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“下調(diào)首付比例”、“調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)”政策工具箱中的三項(xiàng)，均已悉數(shù)出臺。
但在備受關(guān)注的限購政策方面，除廣州外，其它三個一線城市并未有大幅松動。專家認(rèn)為，保留限購政策，或是一線城市最后一道防線。
“目前一線城市限購政策的放松仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，這在一定程度上說明，接下來房地產(chǎn)市場政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，但放松力度將呈現(xiàn)循序漸進(jìn)特征。”關(guān)榮雪告訴記者。
“限購的放松，是一線城市中政策影響深度最大的措施。與以往其它政策起到加快購房者入市腳步的作用不同，限購這一工具的作用主要體現(xiàn)在擴(kuò)大需求數(shù)量，因此出臺會更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)該項(xiàng)措施要根據(jù)市場情況，結(jié)合明年一季度市場變化，再決定是否出臺。即使放松限購，也會偏于謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)會先從外圍區(qū)域適度放開。”張波表示。
分析人士認(rèn)為，京滬最新三項(xiàng)政策的效力將很快顯現(xiàn)。政策將提高購房群體入市意愿，明顯提升一線城市樓市春節(jié)前成交熱度，并有望帶動成交量價雙雙上揚(yáng)，預(yù)計(jì)春節(jié)前不會再有大政策落地。
“近期京滬優(yōu)化政策后，短期或以落實(shí)為主。未來若市場調(diào)整壓力增加，一線城市政策仍有優(yōu)化空間，如根據(jù)市場情況因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房以及特定需求購房限制等，均存在一定空間。”陳文靜稱。
張波也表示，接下來也有可能零星去除原先“打補(bǔ)丁”類政策，例如上海的“離婚追溯”、“三價就低”、“限制企業(yè)購房”等。“這類原先控制投機(jī)購房的政策，在當(dāng)下市場形勢下也無實(shí)際存在的意義，但此類政策的去除，未必會對拉升樓市形成明顯影響。”
值得關(guān)注的是，今年以來，多地出臺“以舊換新”相關(guān)舉措。陳文靜認(rèn)為，不排除一線城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策，促進(jìn)置換需求釋放。
來源：財(cái)聯(lián)社