一線城市迎來(lái)新一波樓市松綁的市場(chǎng)預(yù)期，越來(lái)越強(qiáng)。
近一周內(nèi)，廣州、深圳兩大一線城市，先后出臺(tái)多項(xiàng)樓市新政，涉及二套房首付比例降低、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價(jià)放松等。
其中，深圳出臺(tái)的新政，重點(diǎn)聚焦于調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及降低二套房首付。其中，二套房首付比例，由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
廣州則在新掛牌的黃埔區(qū)地塊中，取消了土地上限。此外，廣州住房公積金還實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，公積金貸款首套房最低首付比例20%等措施。
“深圳作為先行先試的城市，此輪政策落地之后的效果如何，是北京、上海跟進(jìn)的重要依據(jù)。一旦深圳市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯提升，北京、上海跟進(jìn)的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，屆時(shí)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策或迎來(lái)一波調(diào)整。
事實(shí)上，今年上一輪一線城市松綁潮，就是從廣深開始的。8月30日，廣州宣布執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，打響一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸第一槍，隨后，深圳、上海、北京相繼跟進(jìn)。
受訪專家認(rèn)為，由于廣州、深圳市場(chǎng)壓力更為突出，所以政策落地速度及力度，均大于北京和上海。
“現(xiàn)在上海、北京市場(chǎng)成交出現(xiàn)回落，上一波認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放，需要新一輪政策的支持。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴記者，估計(jì)上海、北京也將跟進(jìn)深圳、廣州的相關(guān)政策。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北京今年10月新房成交面積50萬(wàn)平方米，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；上海新房成交53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅達(dá)6%。
二手房方面，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房住宅網(wǎng)簽10653套，環(huán)比下降25.3%，同比下降5%。另?yè)?jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，10月份上海市共成交二手房1.33萬(wàn)套，環(huán)比下降13%，同比下降19%。
“從北京、上海10月新房以及二手房成交量環(huán)比明顯下滑的背景來(lái)看，北京、上海后續(xù)跟進(jìn)調(diào)控政策的概率較大，并且很有可能在11月底和12月初就會(huì)有新政策落地。”張波告訴記者。
其進(jìn)一步表示，北京、上海的政策工具箱中，目前已使用的政策工具較少，大量的工具并未被使用。北京、上海除執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸外，上海僅降低了金山、臨港等少數(shù)片區(qū)的限購(gòu)門檻。
分析人士表示，從兩城政策工具箱來(lái)看，降低限購(gòu)門檻、降低二套首付、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等大招均未被使用。
而兩城的樓市政策接下來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，值得關(guān)注。
財(cái)聯(lián)社記者此前從知情人士處獲悉，北京市住建委或計(jì)劃放松部分郊區(qū)限購(gòu)，目前已將相關(guān)方案進(jìn)行上報(bào)，或?qū)⒂谀甑浊俺雠_(tái)相關(guān)政策，政策放松預(yù)計(jì)僅限于個(gè)別郊區(qū)。
對(duì)于下一步的政策預(yù)期，張波認(rèn)為，北京、上海下一步可能會(huì)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)和外圍區(qū)域限購(gòu)，像深圳大幅度下調(diào)二套房首付比例這類政策，出臺(tái)會(huì)較為保守。
據(jù)悉，當(dāng)前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上半年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別843萬(wàn)元、673萬(wàn)元、420萬(wàn)元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1509萬(wàn)元、1218萬(wàn)元、518萬(wàn)元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者購(gòu)買的住房多屬于非普通住宅，首套、二套的首付比例均較高。
基于此，多位專家認(rèn)為，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整具備可能性。
“北京、上海目前政策出臺(tái)節(jié)奏，明顯慢于市場(chǎng)變動(dòng)，在國(guó)慶期間樓市未持續(xù)升溫大背景下，也沒(méi)有出臺(tái)類似郊區(qū)限購(gòu)放松等政策。這造成市場(chǎng)預(yù)期快速發(fā)生轉(zhuǎn)變，當(dāng)下出臺(tái)政策再要拉動(dòng)預(yù)期回升的難度，可能會(huì)大于8月底。”張波稱
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