為充分釋放新房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，近期多個(gè)城市推出了“以舊換新”政策。
日前，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，為加快住房置換效率，滿足居民住房改善需求，寧波正式啟動(dòng)全市住房“換新購(gòu)”活動(dòng)。本次“換新購(gòu)”活動(dòng)由寧波市住建局指導(dǎo)，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦。
“換新購(gòu)”是指購(gòu)房者出售二手住房后，換購(gòu)新建商品住房。寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“換新購(gòu)”服務(wù)主要分為三個(gè)步驟。
首先，購(gòu)房者應(yīng)簽署協(xié)議，明確房源。即購(gòu)房者確認(rèn)改善需求，在參與活動(dòng)樓盤(pán)中選定心儀的新建商品住房房源，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房（放心買(mǎi)）認(rèn)購(gòu)協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房（優(yōu)先賣(mài)）協(xié)議，明確意向買(mǎi)進(jìn)和售出房源，同時(shí)簽署三方協(xié)議。
其次，鎖定房源，優(yōu)先售賣(mài)。在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)，房企為購(gòu)房者鎖定意向房源，同時(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù)，幫購(gòu)房者通過(guò)線上流量?jī)A斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷(xiāo)售，縮短二手住房售出周期。
最后，根據(jù)成交與否，履行合同。若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新建商品住房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)；如二手住房未在約定時(shí)間內(nèi)售出，則房企按照約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)悉，在寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議發(fā)動(dòng)下，目前該市已有13家房企的34個(gè)樓盤(pán)，以及23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與該活動(dòng)。
“在協(xié)議期內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者鎖定意向房源，同時(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)優(yōu)先售賣(mài)服務(wù)，幫助客戶(hù)加快二手住房銷(xiāo)售速度，有利于縮短二手住房售出周期。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示。
同時(shí)，張宏偉認(rèn)為“換新購(gòu)”能夠提高新房購(gòu)買(mǎi)率，此類(lèi)政策疊加近期落地的首付比例降低等措施，降低了改善需求門(mén)檻。對(duì)于面向改善需求的樓盤(pán)來(lái)講，此舉有助于去化項(xiàng)目庫(kù)存，尤其是寧波郊區(qū)新盤(pán)的大戶(hù)型項(xiàng)目，有可能迎來(lái)一波銷(xiāo)售上漲行情。
事實(shí)上，不只是寧波，此前南京、宿遷、淄博、揚(yáng)州、海寧等多地政府部門(mén)，先后提出購(gòu)房“以舊換新”活動(dòng)，部分城市甚至提出換房可給予適當(dāng)補(bǔ)貼的階段性扶持措施。
分析人士認(rèn)為，當(dāng)前二手房普遍難賣(mài)的情況下，“換新購(gòu)”及“以舊換新”政策助力置換群體賣(mài)出舊房的同時(shí)，還盡量減少此類(lèi)群體在置換過(guò)程中可能形成的“踏空”的擔(dān)憂，通過(guò)打通一二手房市場(chǎng)流通渠道等方式，深度激活市場(chǎng)的改善型需求。
從具體政策來(lái)看，當(dāng)前推行“換新購(gòu)”措施的大部分城市，其架構(gòu)及流程往往是：購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌及售出會(huì)有3-6個(gè)月的期限，期限內(nèi)若舊房賣(mài)出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開(kāi)發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。
對(duì)于此類(lèi)活動(dòng)，部分開(kāi)發(fā)商的反響較為積極。今年9月6日，淄博市推出首批“以舊換新”活動(dòng)后，據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、旭輝、綠城等大型房企在內(nèi)的12家開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。在南京，保利、招商、萬(wàn)科、中海、金基等企業(yè)參加了9月初該市的“換新購(gòu)”活動(dòng)。揚(yáng)州方面，萬(wàn)科、揚(yáng)州中廣置業(yè)、華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產(chǎn)、遠(yuǎn)大不動(dòng)產(chǎn)、和潤(rùn)房產(chǎn)等企業(yè)，成為“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。
專(zhuān)家表示，多個(gè)城市密集出臺(tái)“以舊換新”政策或提供相關(guān)服務(wù)，一定程度上能幫助置換需求客戶(hù)快速賣(mài)房，同時(shí)可以降低購(gòu)房者置換房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本；而通過(guò)出售舊房獲得財(cái)政補(bǔ)貼，還可降低購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房的成本，提高購(gòu)房意愿。“該政策及服務(wù)可以盤(pán)活存量房，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
不過(guò)，對(duì)于該政策的效果，專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前新房去化不理想，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見(jiàn)起色的情況下，多城市推行的該模式效果較為有限。
“當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一。那些效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，或者房企實(shí)力較強(qiáng)，可以調(diào)動(dòng)多方資源，通過(guò)以舊換新加快實(shí)現(xiàn)新房去化。”上述分析師稱(chēng)。
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