9月27日，據(jù)央行官網(wǎng)，中國人民銀行貨幣政策委員會第三季度例會于9月25日召開。其中提到，因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效，加大對“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
9月27日，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，整體來講，上述政策的提出對于當(dāng)下一線城市來說，有比較大的意義。從目前來看，一線城市還是在執(zhí)行過去的首付比例，同時利率的加點也沒有進行下調(diào)，這樣的話，所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，對于市場帶來的影響就是周期短、效果弱。
郭毅指出，“從市場情況來看，目前‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在北京帶來的影響已經(jīng)消耗殆盡了。存量這部分購房需求調(diào)動完了之后，市場的增量需求其實還處在一個觀望和猶豫的狀態(tài)，我覺得核心還是在于首付比例和貸款的月供利率負(fù)擔(dān)比較高。”
會對市場產(chǎn)生持續(xù)性的作用
在郭毅看來，對于一線城市來說，還有很大的政策空間去調(diào)整和減輕剛需和改善性人群的實際負(fù)擔(dān)，如果未來能夠進一步減少購房人群的整體購房壓力，會對市場產(chǎn)生一個持續(xù)性的作用。
我國現(xiàn)行的商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，由央行及國家金融監(jiān)管總局確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。
今年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
4月20日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會上表示，去年年末，人民銀行、銀保監(jiān)會建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，實現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整。
彼時，鄒瀾強調(diào)該政策“既管冷又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。
而央行也在2023年第二季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出，繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，加大城中村改造的支持力度。央行數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10—40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化，帶動房貸利率有所降低。
那央行為何在9月再提及“落實新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制”？
郭毅表示，按照正常來講，新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制應(yīng)該已經(jīng)在全國推行了，但是央行這么強調(diào)，那可見是有部分城市并沒有完全按照央行的要求去推進動態(tài)利率的調(diào)整和優(yōu)化。如果大家從全國層面都統(tǒng)一執(zhí)行l(wèi)pr的動態(tài)利率的話，可能未來的利率保持在一個跟市場接軌的相對穩(wěn)定的狀態(tài)之下，這有更積極的意義，所以央行也在著力的推進全國各個城市去統(tǒng)一實施。
值得一提的是，9月中上旬，多家銀行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整規(guī)則，針對原購房時按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設(shè)購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。
同時，陳文靜也表示，存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費意愿，同時也有利于促進部分改善性購房者入市。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。
繼續(xù)強調(diào)推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式
此外，業(yè)內(nèi)人士9月27日接受《華夏時報》記者采訪時表示，此次會議提及了購房方面的幾項政策，包括差別化住房信貸政策、剛需和改善性住房需求、首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制、首付比例和二套房貸利率下限、降低存量貸款利率等。應(yīng)該說此類表述比較系統(tǒng)全面，也是近期全國各地房貸政策調(diào)整較為聚焦的幾個領(lǐng)域。通過此類政策的調(diào)整，將有助于系統(tǒng)全面為購房市場等創(chuàng)造寬松的條件，有助于進一步促進房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。
值得一提的是，此次會議繼續(xù)強調(diào)推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在業(yè)內(nèi)人士看來，關(guān)于新模式的提法明顯增多，說明在傳統(tǒng)住房消費提振等工作基礎(chǔ)上，會有一系列新動作。“對于此類新動作或在四季度可以看出。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融勢必會有新的發(fā)展空間和應(yīng)用空間。各地要深入落實好此類政策，引導(dǎo)房企和產(chǎn)業(yè)走上新發(fā)展模式之路。”業(yè)內(nèi)人士說道。
郭毅則指出，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，可能要從中央的一些調(diào)控精神上來尋找一些端倪。這幾次的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)的都是租售并舉，強調(diào)各個地方城市保障性住房的建設(shè)。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，未來可能并不僅僅是傳統(tǒng)的買地賣房的模式，其實也可以盡量的去選擇租賃型的物業(yè)來進行運營，能夠提升企業(yè)發(fā)展的安全性。
“因為它（租賃性物業(yè)）會有這種相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而不是純粹的依托拿地賣房這種對于資金強依賴性的發(fā)展。”郭毅說。
此外，業(yè)內(nèi)人士還表示，此次會議提及，加大對“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)等金融支持力度。這一點也體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融的兩條線走的導(dǎo)向。一條是傳統(tǒng)的購房等領(lǐng)域，一條是新興領(lǐng)域，即類似城中村改造等核心發(fā)力點。對于城中村改造等方面的金融支持勢必會強化，其客觀上有助于進一步促進相關(guān)企業(yè)融資工作的開展，也利好此類業(yè)務(wù)的更好發(fā)展。
來源：華夏時報