記者從浙江的金融機(jī)構(gòu)獲悉，近日，人民銀行杭州中支、浙江銀保監(jiān)局、浙江省住建廳聯(lián)合下發(fā)通知，要求浙江各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審核購房首付款資金來源、嚴(yán)格防范經(jīng)營貸及消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、嚴(yán)禁資金通過影子銀行業(yè)務(wù)等違規(guī)入樓市、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理等。
相比于北京、上海，浙江此次的通知除要求各金融機(jī)構(gòu)按照通知對2020年以來發(fā)放的個(gè)人住房貸款、消費(fèi)類和經(jīng)營類貸款進(jìn)行自查外，還要求全面自查房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及“凍資”等業(yè)務(wù)，并于3月15日前報(bào)送自查和整改報(bào)告。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、開發(fā)貸等嚴(yán)格要求，從各方面加強(qiáng)住房信貸資金審慎管理，將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，降低銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)禁資金通過影子銀行等違規(guī)入樓市
今年1月以來，上海、北京等地下發(fā)通知要求銀行自查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸情況，嚴(yán)防違規(guī)資金挪用至房地產(chǎn)。浙江此次下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸審慎管理的通知》亦要求各金融機(jī)構(gòu)全面自查個(gè)人住房貸款、消費(fèi)類和經(jīng)營類貸款等，并多舉措要求嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市。
其中，《通知》明確規(guī)定，要加強(qiáng)客戶資質(zhì)和信用狀況審核，關(guān)注第一還款來源等。審慎開展第三方合作貸款業(yè)務(wù)方面，《通知》要求，如審核發(fā)現(xiàn)為借款人違規(guī)獲得經(jīng)營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質(zhì)等行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)立即終止業(yè)務(wù)合作，并及時(shí)上報(bào)相關(guān)線索。
此外，《通知》還要求，各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)禁資金通過流動(dòng)資金貸款、物業(yè)經(jīng)營性貸款、項(xiàng)目貸款和影子銀行業(yè)務(wù)等違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
“市場或存將經(jīng)營貸等資金通過變換用途或通過中介輾轉(zhuǎn)流入房地產(chǎn)市場（或用于購房或轉(zhuǎn)移給開發(fā)商）的情況；也有的銀行通過建立理財(cái)資產(chǎn)池將企業(yè)或個(gè)人的理財(cái)資金（客戶資金來源也可能是經(jīng)營貸等），通過信托通道等進(jìn)入房地產(chǎn)等。”光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，這種情況如果任其發(fā)展，會嚴(yán)重削弱宏觀調(diào)控政策，容易導(dǎo)致局部房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)集聚，銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生虹吸效應(yīng)和抑制創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等，透支國內(nèi)中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，甚至潛藏局部系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
在周茂華看來，通知中相關(guān)規(guī)定也意在表明監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格限制資金通過違規(guī)方式流入房地產(chǎn)，釋放監(jiān)管部門也在出重拳進(jìn)行整治的信號。監(jiān)管的本意是，經(jīng)營貸等要回歸產(chǎn)品設(shè)計(jì)初衷，避免移花接木通過各種渠道違規(guī)流入樓市。
要求加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
相較于上海等地，浙江此次下發(fā)的《通知》中，金融機(jī)構(gòu)自查內(nèi)容還包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著監(jiān)管對樓市信貸資金的管控，已經(jīng)從消費(fèi)端向房企端延伸，雙管齊下嚴(yán)控資金違規(guī)挪用現(xiàn)象。
《通知》明確提出，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。要求各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合規(guī)性，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金封閉管理要求，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度放款，杜絕超規(guī)模超期限放款，防止貸款資金挪用。同時(shí)，嚴(yán)禁向四證不全、資本金比例不到位的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。發(fā)現(xiàn)開發(fā)貸回流至借款企業(yè)或劃轉(zhuǎn)至股東等問題，要及時(shí)采取相應(yīng)措施。
一位券商分析師對財(cái)聯(lián)社記者表示，一方面，在去年疫情影響之下，當(dāng)下不少房企資金緊張問題頻出，急需資金。另一方面，今年經(jīng)濟(jì)情況較好，對于房企來說不乏投資好機(jī)會。而開發(fā)貸一般金額較大，所以確實(shí)存在被挪用于補(bǔ)充自身資金不足、投資其他領(lǐng)域的可能。一旦這類大額信貸被挪用，就會大幅增加銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，《通知》指出，在審慎經(jīng)營原則下，嚴(yán)格規(guī)范房企表外短期融資業(yè)務(wù)。
植信投資研究院高級研究員馬泓表示，從往年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的分布來看，預(yù)收款和按揭貸款大約占比為一半，大約三分之一的資金是自籌資金，銀行貸款在六分之一左右，表外短期融資大部分屬于自籌資金范疇，占比不小。因此，有必要對融資資質(zhì)不足的房企，在審慎經(jīng)營原則下進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
“規(guī)范房企表外短期融資業(yè)務(wù)以前沒怎么提過，該規(guī)定也意在防范房企通過承兌重復(fù)融資以及限制通過銀行保函置換預(yù)付款監(jiān)管資金。”一位國有大行信貸人士指出，開發(fā)貸監(jiān)管一直較為嚴(yán)格，浙江此次發(fā)文再次予以了強(qiáng)調(diào)，將規(guī)范向不合資質(zhì)的企業(yè)項(xiàng)目發(fā)放貸款。
此外，某券商分析師還表示，在“住房不炒”對總體持續(xù)調(diào)控之下，監(jiān)管出臺“房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)”嚴(yán)控銀行房貸占比；同時(shí)今年又是“資管新規(guī)”過渡期的最后一年，表外房地產(chǎn)類貸款相對較多，地方監(jiān)管要求銀行對此進(jìn)行排查，或?yàn)槲磥砀脠?zhí)行這些政策安排做準(zhǔn)備。
重點(diǎn)關(guān)注房貸占比提升異常機(jī)構(gòu)
《通知》還對房貸集中度管理要求作出規(guī)定。要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理。
《通知》明確，超出集中度管理要求的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)穩(wěn)步有序落實(shí)調(diào)整方案，逐步向管理目標(biāo)收斂。符合集中度管理要求的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。
同時(shí)，《通知》指出，對于占比提升異常的金融機(jī)構(gòu)，金融管理部門將予以重點(diǎn)關(guān)注，并采取相應(yīng)措施。
周茂華表示，這一規(guī)定也是落實(shí)此前監(jiān)管出臺的銀行房貸新規(guī)，這一新規(guī)出臺初衷是優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)健經(jīng)營，夯實(shí)金融體系穩(wěn)定基礎(chǔ)；同時(shí)，房貸集中度新規(guī)與其他房地產(chǎn)調(diào)控措施形成合力，防范資金無序流入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房企杠桿過度上漲和經(jīng)濟(jì)脆弱化風(fēng)險(xiǎn)等。另有業(yè)內(nèi)人士表示，對于占比提升異常的金融機(jī)構(gòu)予以重點(diǎn)關(guān)注也是防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)聯(lián)社此前獲悉，多地下發(fā)了地方版的房地產(chǎn)貸款集中度細(xì)則。其中，浙江對第四檔、第五檔相關(guān)銀行房地產(chǎn)貸款集中度上限分別提高1個(gè)百分點(diǎn)、2個(gè)百分點(diǎn)，第三檔相關(guān)銀行房地產(chǎn)貸款集中度上限與央行層面要求保持一致。
來源：財(cái)聯(lián)社