隨著售樓部的逐漸開放，房企銷售有望逐步回歸常態(tài)。
疫情對房地產(chǎn)銷售的沖擊，最終從數(shù)據(jù)上得到證實。
克而瑞研究中心于29日傍晚發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的銷售業(yè)績創(chuàng)下近幾年來單月銷售最低記錄。不過隨著各地售樓部的逐步開放，房企3月份的銷售有望逐步回歸正常。
具體到各家房企，中國恒大實現(xiàn)全口徑銷售額465億元，遙遙領(lǐng)先同行。而萬科a(29.590, -0.08,-0.27%)（000002.sz）和碧桂園分別實現(xiàn)全口徑銷售額267.7億元和300億元，同比減少33.8%、49.2%。
恒大脫穎而出，與該集團(tuán)在后半月的高調(diào)造勢促銷不無關(guān)系。2月13日，恒大打響全面“網(wǎng)上購房”第一槍。此后，恒大再祭優(yōu)惠舉措，2月18日至2月29日，全國在售樓盤可打七五折優(yōu)惠。該集團(tuán)副總裁劉雪飛稱，活動推出以來，截至29日網(wǎng)上認(rèn)購將達(dá)15萬套。
另外，恒大再一次調(diào)動內(nèi)部全員參與營銷的積極性，讓數(shù)萬員工深入一線發(fā)現(xiàn)尋找客戶，促成銷售。一位恒大中層員工向《第一財經(jīng)》透露，僅他所在的部門，就成功帶動了七八組客戶簽約成交。
今年前兩月，恒大錄得875.5億全口徑銷售額，位居行業(yè)第一，分別超出其后的萬科、碧桂園40億元、110億元。前十房企中，唯有恒大銷售額未同比下跌。
除了恒大之外，其他房企遭遇的疫情影響較為顯著。萬科2019年前兩月累計全口徑銷售額921億元，今年跌至835億元；碧桂園去年同期銷售額1050億元，位居行業(yè)第一，今年跌至765億元；保利發(fā)展去年同期銷售額656億元，今年跌至448億元。
其余中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股(5.840, -0.21, -3.47%)、新城控股(32.100, -0.90, -2.73%)、龍湖集團(tuán)等均全線下跌。其中，金地集團(tuán)(14.300, 0.22, 1.56%)、龍湖集團(tuán)和新城控股三家2月的銷售金額僅為27億、56.8億和49.3億。
從1-2月累計銷售金額看，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成百強(qiáng)房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。這導(dǎo)致百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至2月末，top50和top100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。top20和top30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%，降幅均較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。
不過，從歷年銷售的時間結(jié)構(gòu)來看，第一季度在房企全年業(yè)績中占比較小，市場暫時未過度悲觀?？硕鸱Q，1-2月恰逢傳統(tǒng)假期，在全年的平均權(quán)重不超過10%，對全年數(shù)據(jù)的影響有限；3、4、5月平均權(quán)重保持穩(wěn)定，基本在6%-8%不等。只有現(xiàn)金流緊繃的房企，可能會陷入艱難境地。
高力國際調(diào)研112家開發(fā)商后表示，考慮到疫情對第一季度市場的影響，多數(shù)開發(fā)商估計今年收入將同比減少10%-30%；相信從第二季度開始，收入將會慢慢恢復(fù)。
目前，許多售樓部都已經(jīng)開始開門迎客，積壓的購房需求也開始逐步涌向市場。第一財經(jīng)記者日前在廣州多個樓盤看到，盡管疫情未完全消除，但售樓部人氣并不差，人們戴著口罩看房的熱情依然高漲。
“從現(xiàn)在到3月底，房企是最難的。” 陽光城(8.010, 0.14, 1.78%)集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌稱。若銷售回款持續(xù)低迷，房企將面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。此時，何時能有效復(fù)工，是整個行業(yè)最關(guān)心的問題。截至目前，全國仍有近六成售樓處尚未開放。
隨著部分城市陸續(xù)復(fù)工，停擺的樓市正迎來解封希望。據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，目前新房市場售樓處正常開放比例提升至近3成，部分開放近2成。其中，徐州、無錫、漳州、鹽城的售樓處基本已全部復(fù)工。案場銷售人員中42%左右已經(jīng)在崗，較上周提升30%。
“銷售對房企來講，最大的意義就是現(xiàn)金流。”當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬稱，疫情發(fā)生后，需求受到抑制，返工復(fù)工至今還沒有恢復(fù)正常。短期來講，企業(yè)最重要的是健康、安全地活下去。
吳建斌坦言，房企到二季度可能會有些銷售回款，對現(xiàn)金流會有幫助。但是大量的支出也從2月份、3月份壓后到了4、5、6月份，屆時房企剛性兌付壓力將比較大。
一般而言，房企成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等?？硕饻y算后發(fā)現(xiàn)，64家百強(qiáng)房企每月員工薪酬、利息成本等剛性支出約8.58億元。部分杠桿率及融資成本較高的房企，面臨較大的成本壓力。
為化解潛在困境，2月份以來，包括萬科、龍湖集團(tuán)、陽光城（000671.sz）、碧桂園、招商蛇口(17.340, -0.13, -0.74%)（001979.sz）等房企均拋出百億發(fā)債計劃，以補(bǔ)充公司營運資金缺口，應(yīng)對近期到期的有息債務(wù)。
與此同時，房企銷售戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移至線上，并祭出各種促銷活動獲客。據(jù)cric統(tǒng)計，目前top200房企中已有143家重啟或開放線上售樓處，包括自建線上售樓平臺和與第三方房產(chǎn)線上平臺，如樂居、房天下等合作兩種方式。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，線上售樓處覆蓋面廣、傳播力強(qiáng)且呈現(xiàn)內(nèi)容也更加豐富化；其次，線上售樓處可大大弱化中介和渠道引流銷售，對房企來說既可降低成本又能增加利潤；同時，可以促進(jìn)房企管理的信息化和智能化。
不過，吳建斌認(rèn)為，當(dāng)下經(jīng)營性現(xiàn)金流主要靠盤活“內(nèi)存”，真正的銷售回款幫助不大。“每家企業(yè)從2019年結(jié)轉(zhuǎn)到2020年都有大量庫存，大企業(yè)有幾千億庫存，中小企業(yè)也有幾十億到上百億庫存，這些庫存解決一部分，對企業(yè)幫助很大。”
克而瑞同樣認(rèn)為，受項目施工進(jìn)度影響，房企補(bǔ)貨受限，市場新推貨值上市也將延緩。在此形勢下，留存貨值（即前一年剩余可售貨值）成為房企在銷售上搶占先機(jī)的籌碼。
據(jù)2019年房企披露數(shù)據(jù)，規(guī)模房企如恒大、中海、碧桂園、融創(chuàng)等留存貨值量均超過2000億元。大部分房企去年留存貨值可覆蓋今年上半年銷售。而建業(yè)、中梁等部分房企貨值充裕度低40%，銷售主要依靠當(dāng)年的投資開發(fā)項目，今年推盤面臨較大壓力。
來源：第一財經(jīng)