8月27日,《民法典各分編(草案)》首次提請全國人大常委會會議審議。其中物權編草案專門規(guī)定了“居住權”,并對住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期問題作出原則性規(guī)定。
上海信和安律師事務所律師王龍國對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出,以前因為對住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期問題沒有規(guī)定如何處理,社會上針對該問題的討論很多,現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動續(xù)期。也有業(yè)內(nèi)人士表示,住宅建設用地使用權自動續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎。
住宅用地使用權期間屆滿自動續(xù)期
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,民法典物權編草案關于住宅建設用地使用權期間屆滿續(xù)期問題,先作一個原則性規(guī)定。草案規(guī)定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
上海信和安律師事務所律師王龍國指出,“居住權”和“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期”的提法以前沒有,屬于新增內(nèi)容,因此無法和以前的規(guī)定作簡單對比。如果簡單理解,以前提的是所有權和使用權,其中,“所有權”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項權能。住宅建設用地使用期屆滿后,以前因為沒有規(guī)定如何處理,社會針對該問題的討論很多,現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動續(xù)期。
有業(yè)內(nèi)人士表示,住宅建設用地使用權自動續(xù)期的規(guī)定出臺或將意味著房產(chǎn)稅的加速落地。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,一般房產(chǎn)稅征收基于房產(chǎn)屬性與私有財產(chǎn),私有財產(chǎn)是沒有期限限制的,現(xiàn)行規(guī)定住宅的土地使用權是70年,所以說住宅建設用地使用權自動續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎。
中原集團**運營官李文杰則認為,土地使用權自動續(xù)期與征收房產(chǎn)稅之間沒有直接聯(lián)系。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,對于土地使用權續(xù)租的內(nèi)容,其實過去強調(diào)的就是所謂“70年產(chǎn)權”的概念。從規(guī)定來看,自動續(xù)期的政策思路很明確,同時是否要付費這一點,也提到了“或者減免”的概念。類似規(guī)定,一方面是有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題,另一方面也給予了不動產(chǎn)相關部門一個新的思考,即研究續(xù)期續(xù)費問題,進而促進土地市場和住房市場的健康發(fā)展。
首提“居住權” 增加優(yōu)先承租權
民法典物權編草案專門規(guī)定了“居住權”:居住權人有權按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹,規(guī)定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,對于“居住權”的規(guī)定來看,其明確給予了界定,強調(diào)了合同約定的契約精神。類似規(guī)定有助于未來在三個領域實現(xiàn)更好的保障,包括租賃權、住房保障權、以房養(yǎng)老居住權等方面。后續(xù)在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項目上,落地可能性很大,也能夠實現(xiàn)人人都支持此類新市場的改革和發(fā)展。
王龍國指出,現(xiàn)在新提的“居住權”包括“占有”“使用”兩項權能。居住權就是為了解決現(xiàn)在社會上沒有房屋但又需要居住的這部分人的問題,這些人雖然沒有房屋產(chǎn)權,但他們因為合同約定或其他原因而居住在某個房屋里,法律要規(guī)定他們有居住的權利,否則,這部分人將沒有合法的居住場所。
《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到,此次提請全國人大常委會會議審議的《民法典各分編(草案)》增加了住房承租人的優(yōu)先承租權制度。為落實黨中央提出的建立租購同權住房市場的要求,保護承租人利益,促進住房租賃市場健康發(fā)展,草案增加了住房承租人的優(yōu)先承租權制度。草案第五百二十五條第二款規(guī)定:“租賃期間屆滿,住房承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利”。
對此,李文杰在接受記者采訪時表示,“世界上其他國家對承租權的表述也是類似的,過去我們國家已經(jīng)有優(yōu)先承租權的規(guī)定,而這次是寫入民法典。”
中原地產(chǎn)**分析師張大偉指出,“在實際操作過程中,優(yōu)先承租權并不會對下一個租期的租金有強制性約束,所以這項規(guī)定對租金上漲的影響有限。”
來源:每日經(jīng)濟新聞