在今年上半年南京賣地收入大幅下滑的背景下，進(jìn)入7月，南京土地市場(chǎng)火力全開(kāi)，截至7月12日連續(xù)三場(chǎng)、30幅地塊的土拍大戰(zhàn)結(jié)束，7天內(nèi)，南京市國(guó)土局共攬金554.22億元，開(kāi)發(fā)商配建保障房面積總數(shù)達(dá)18.94萬(wàn)平方米。
在7月12日進(jìn)行的7月最后一場(chǎng)土地拍賣上，6幅地塊被一搶而光，特別是商品房用地得到開(kāi)發(fā)商青睞。不過(guò)，值得注意的是，仔細(xì)研究南京7月賣出的30幅地塊，平均96.6%的溢價(jià)率對(duì)比去年動(dòng)輒200%至300%有大幅下滑。同時(shí)，要求競(jìng)建保障房的做法，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小壓力。
7月土地拍賣收入554億元
7月12日，南京7月最后一場(chǎng)土地拍賣開(kāi)拍，南京拿出6幅地塊（總面積21.8萬(wàn)平方米）公開(kāi)拍賣，起拍總價(jià)58億元。
由于此次拍賣的地塊是住宅地塊，所以吸引開(kāi)發(fā)商瘋搶。其中，位于南京江寧的麒麟g35地塊經(jīng)過(guò)118輪競(jìng)拍，被華發(fā)地產(chǎn)以17億元拿下；位于南京燕子磯g34地塊，經(jīng)過(guò)98輪競(jìng)拍，被佳兆業(yè)以12.5億元競(jìng)得；同樣位于燕子磯的g33地塊，經(jīng)過(guò)87輪競(jìng)拍，被首次進(jìn)軍南京市場(chǎng)的金科地產(chǎn)以8.1億元競(jìng)得。
上述三幅地塊全部達(dá)到最高限價(jià)，按照規(guī)定，要現(xiàn)房銷售，并分別配建保障房面積1.1萬(wàn)平方米、1.1萬(wàn)平方米、0.64萬(wàn)平方米。
除了3幅純住宅地塊之外，還有3幅混合地塊也受到開(kāi)發(fā)商的青睞，其中江寧區(qū)秣陵g40地塊（商辦）競(jìng)拍最為激烈，掛牌起始價(jià)為5.4億元，經(jīng)過(guò)158輪競(jìng)拍，最后被中海地產(chǎn)以13.25億元拿下，單位地價(jià)4.48萬(wàn)元/平方米。最終，6幅地塊全部溢價(jià)賣出，最后成交總價(jià)達(dá)84.95億元。
在7月5日，南京舉行了今年下半年的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，11宗地塊全部完成出讓，參與競(jìng)買的企業(yè)合計(jì)報(bào)價(jià)逾1200輪，其中5宗地塊的報(bào)價(jià)都超過(guò)了100輪。其中江寧g12商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)329輪競(jìng)價(jià)，最終被南京農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心有限公司以1.86億元競(jìng)得，溢價(jià)率超過(guò)745%。
而在7月7日，南京共推出讓13幅地塊，其中12幅為涉宅用地。地塊分別來(lái)自江北、江寧、燕子磯、南站、河西等熱門區(qū)域，總用地面積103.59萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)293.4億元。最終，歷時(shí)7小時(shí)，最后一宗地塊于下午4點(diǎn)半拍出，13宗地塊總成交價(jià)格414.3億元。
三場(chǎng)土地拍賣，歷時(shí)7天，南京共賣出30幅地塊，共攬金554.22億元，開(kāi)發(fā)商競(jìng)建保障房面積總數(shù)達(dá)到18.94萬(wàn)平方米。7月土地拍賣金額也超過(guò)今年上半年土地出讓金430億元。
最終拿地成本并不低
縱觀南京連續(xù)三場(chǎng)的土地拍賣，平均96.6%的溢價(jià)率與去年動(dòng)輒200%和300%的溢價(jià)率相比，價(jià)格明顯要低了很多。原因是，南京在“寧十條”新政中明確指出，達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)買人要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止競(jìng)價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。認(rèn)建面積最多者為競(jìng)得人，所建保障性住房無(wú)償移交政府。
所以，此次南京接連3次土拍還產(chǎn)生了競(jìng)建保障性住房建筑面積共18.94萬(wàn)平方米。
但溢價(jià)率低，并不意味著開(kāi)發(fā)商土地成本在下降。其中，以九龍湖g20地塊為例，該地塊被金隅地產(chǎn)以32億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)1.98萬(wàn)元每平方米，按照規(guī)定要求建設(shè)保障房面積為2.78萬(wàn)平方米，且需現(xiàn)房銷售。若加上保障房建設(shè)成本，開(kāi)發(fā)商拿地成本明顯比周邊地價(jià)要高。
對(duì)此，南京盈嘉地產(chǎn)副總理黃如濤對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“政府要求超過(guò)限價(jià)的，以競(jìng)保障房面積確定拿地企業(yè)，從而將地價(jià)控制住。但是開(kāi)發(fā)商的拿地成本并未減少，甚至因此更高，后續(xù)開(kāi)發(fā)商賣房的定價(jià)會(huì)上漲。”
此外，開(kāi)發(fā)商在南京瘋狂的拿地，其背后也將面臨不小的壓力，“除了承擔(dān)保障房建設(shè)成本之外，還需要現(xiàn)房銷售，所以開(kāi)發(fā)商面臨的整體成本并不比過(guò)去低，這對(duì)開(kāi)發(fā)商資金、運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管控的綜合能力設(shè)置了更高的門檻，壓力可想而知。并且南京在樓市新政之后，無(wú)論是成交量還是樓市價(jià)格都在呈現(xiàn)下跌，樓市相比去年的**，已經(jīng)出現(xiàn)非常明顯的降溫，所以面對(duì)如今的局面，開(kāi)發(fā)商拿地應(yīng)該更加理性，否則將會(huì)面臨很大的資金壓力。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞