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    房屋價(jià)格上漲致

 

    賣房人將同一套房屋賣給多個(gè)不同的買房人被稱作“一房數(shù)賣”，其中，“一房二賣”是“一房數(shù)賣”的最典型情況。

 

    二中院調(diào)研了自2014年以來審理的此類案件發(fā)現(xiàn)，在這類糾紛中，涉案房屋多為二手房，95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發(fā)的，這里面既有商品房，也有各種房改房、回遷安置房等特殊類型房屋，甚至還有不符合上市條件的經(jīng)濟(jì)適用房等。

 

    對(duì)于“一房二賣”案件的原因，法官認(rèn)為，房屋價(jià)格上漲是主要原因。部分案例中，短時(shí)間內(nèi)房屋成交價(jià)格前后可能相差幾十甚至上百萬(wàn)元，在一起案件中甚至前手成交價(jià)格為40萬(wàn)元，后手成交價(jià)格達(dá)到235萬(wàn)元，相差數(shù)倍。在這種情況下，賣房人極易產(chǎn)生“房子賣早了”的后悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理，從而導(dǎo)致“一房二賣”。此外，二手房交易周期較長(zhǎng)、房屋因各種原因遲遲不能過戶等因素也容易導(dǎo)致“一房二賣”出現(xiàn)。

 

    二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在這類案件中，先買房的人是賣房人的主要違約對(duì)象，案件的原告幾乎全是先買房人，賣房人后出售房屋的價(jià)格往往顯著高于先前出賣房屋的價(jià)格，有的甚至高出數(shù)百萬(wàn)。此外，賣房人與后買房人簽訂合同后，往往在極短時(shí)間內(nèi)就迅速將房屋過戶給后買房人。

 

    二中院法官表示，在這類案件中，法院一般會(huì)認(rèn)定后買房人對(duì)賣房人“一房二賣”不知情，但不知情不必然等同于沒有過失。比如，在部分案例中，在房屋已經(jīng)被先買房人先行占有的情況下，后買房人沒有實(shí)際查看房屋就與賣房人簽約，或者明知道房屋被其他人占有使用卻不詢問和查證，因自己的疏忽而沒有能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買主，在這種情況下，法院會(huì)認(rèn)定后買房人沒有盡到合理審慎的注意義務(wù)，存在一定過失。

 

    據(jù)二中院法官介紹，從近年來審理的“一房二賣”案件可以看出，賣房人毀約手段“五花八門”，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達(dá)到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。

 

    那么，在“一房二賣”糾紛中，房子是不是一定會(huì)判給先買房人呢？

 

    根據(jù)二中院法官介紹，在具體審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

 

    根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定，“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先；都沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先；既沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記也沒有交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時(shí)，知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。