第八屆地產(chǎn)中國論壇以“融變地產(chǎn)”為主題，回顧行業(yè)之變，前瞻行業(yè)未來發(fā)展趨勢。此外，由中國網(wǎng)地產(chǎn)中國歷時兩個月打造的“2016中國房地產(chǎn)年度紅榜”榜單揭曉，該榜單涵蓋年度標(biāo)桿企業(yè)、年度領(lǐng)軍人物、年度優(yōu)秀價值職業(yè)經(jīng)理人和年度典范項目四大類獎項。
大咖論道宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)走勢
對于我國房地產(chǎn)當(dāng)下所面臨的經(jīng)濟形勢和金融環(huán)境，國家信息中心首席經(jīng)濟學(xué)家范劍平進行了分析與解讀。他認為，2016年前三季度，我國gdp平均增速是6.7%，雖然保持穩(wěn)定增長，但是結(jié)構(gòu)性問題很大，我國經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了過度的金融化和房地產(chǎn)化。
“明年，我國的實體經(jīng)濟會持續(xù)下滑，通貨膨脹壓力也會繼續(xù)增加，在中國經(jīng)濟工作會議之后，相信會有更細致更全面的政策方案出臺，引導(dǎo)資金回流到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，整體的貨幣環(huán)境不會像前幾年那么寬松，這是2017年房地產(chǎn)所可能面臨的經(jīng)濟和政策大背景。”范劍平預(yù)測。
2016年，營改增全面實施，同時房地產(chǎn)稅呼之欲出，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生怎樣的重大影響？未來，還有哪些可能加碼的稅收政策？對此，原國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所副所長專門就“財稅政策將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)”發(fā)表了主題演講。他認為，將營改增試點范圍擴大至房地產(chǎn)領(lǐng)域，有著極大的利好影響，不僅打通了稅收*扣鏈條，還有利于簡化房地產(chǎn)稅制，消除重復(fù)征稅影響，降低房地產(chǎn)綜合稅負，促進房價合理回歸。
對于業(yè)內(nèi)熱議的房地產(chǎn)稅，他表示，外界不必過分解讀房地產(chǎn)稅，也不必過于擔(dān)心它對剛需購房者的影響，制定的過程一定會考慮低收入者的利益，充分體現(xiàn)“居者有其屋”的精神。
對于2016年年底襲來的房地產(chǎn)調(diào)控，全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌表示，我國土地供應(yīng)嚴(yán)重錯位，導(dǎo)致這一輪房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“雙泡沫”，一方面是一二線城市的價格泡沫、資產(chǎn)泡沫，另一方面是三四線城市的數(shù)量泡沫，庫存高企，房子賣不掉。因此國家推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，用兩只手進行調(diào)控，一只手遏制價格泡沫，另一只手遏制資產(chǎn)泡沫。
但是顧云昌又指出，房地產(chǎn)調(diào)控只是一種短期的藥，長效藥是供給側(cè)改革。而供給側(cè)的核心問題就是要解決土地的錯配問題，土地的城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的方向背道而馳，進而導(dǎo)致了土地供需的錯配、房屋錯建、產(chǎn)品錯位，所以“房地產(chǎn)需求側(cè)的調(diào)控永遠在路上，供給側(cè)的改革則任重而道遠” 。
存量市場運營將是下一個風(fēng)口
在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)潮過后，與房地產(chǎn)運營相關(guān)的諸多細分領(lǐng)域逐漸升溫，那么，誰會是下一個風(fēng)口？對此，現(xiàn)場嘉賓認為，存量房市場將會是下一個巨大的市場機會。
據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年我國的商品房交易額為15萬億，其中增速最快的是
二手房，交易額達到5萬億，相比2008年增長了10倍。以北京為例，2003年
二手房交易量只有3萬套，2016年則增至25萬套，增長了8倍。毫無疑問，中國的房地產(chǎn)市場正快速進入到存量時代。
鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，存量房時代的到來已經(jīng)開始影響房地產(chǎn)市場的運行機制和調(diào)控邏輯。
“存量房的交易主體是分散的個人，業(yè)主既是賣方主體又是買方主體，連環(huán)交易的比例越來越高，復(fù)雜性越來越大，不確定因素也越來越多。隨著交易鏈條的拉長，市場越來越脆弱。所以，任何一次房地產(chǎn)調(diào)控都可能會對這個市場產(chǎn)生非常敏感的影響。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出。
高毛利、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的增量時代已經(jīng)過去，然而從現(xiàn)實情況來看，存量市場盡管空間巨大，但問題卻很多，由于經(jīng)營水平有限，一些存量資產(chǎn)沒有實現(xiàn)最好、最佳用途。如何解決問題并有效運營存量資產(chǎn)，這不僅是一門技術(shù)活，更是一門學(xué)問。
翰同資本創(chuàng)始人王倩指出，通過輕資產(chǎn)的方式可以最大化發(fā)揮存量資產(chǎn)的作用。依托于企業(yè)的重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的盈利模式就會非常清晰，只要對于重資產(chǎn)的任何經(jīng)營行為進行改進，邊際效益就會非常明顯。
“一線城市諸如北京、上海核心區(qū)域的寫字樓或者商業(yè)物業(yè)，收益率是4%—5%，通過輕資產(chǎn)運作后，每一塊錢租金的增加，就會給這個物業(yè)帶來20到25倍的價值回報。”王倩如是說，另外輕資產(chǎn)并不需要很密集的資本，同時能夠構(gòu)建迅速擴張的體系，實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。
巔峰對話：融變地產(chǎn) 與時俱進
論壇的“巔峰對話”環(huán)節(jié)不僅邀請了來自權(quán)威機構(gòu)的專家，還匯集了龍湖地產(chǎn)、泰禾集團、京投發(fā)展、偉業(yè)我愛我家等企業(yè)高管，他們探討的主題主要集中在行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展趨勢和未來走向。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，2016年中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的高增長，這主要得益于房地產(chǎn)資金鏈的充裕。但是，在資金的獲取過程中，并沒有架構(gòu)起非常完善的管理體系，這導(dǎo)致地產(chǎn)風(fēng)險不斷積聚，從而可能會波及到金融及宏觀經(jīng)濟層面，希望行業(yè)能夠探索出規(guī)范的、更放心的資金入場形式。
本次論壇以“融變地產(chǎn)”為主題，對于“融變”二字，云房數(shù)據(jù)董事長閆旭東認為，以往房地產(chǎn)的資金來源有自有資金、銀行貸款、預(yù)售資金等，目前的融資渠道更多元化，增加了信托、基金、險資和企業(yè)債，證券化的資金比例正在發(fā)生變化。隨著資金來源的變化，企業(yè)投資方向也發(fā)生了變化，資本市場利率水平、回報率水平和結(jié)構(gòu)性也發(fā)生了變化，這是融的一個根本點，當(dāng)然這也意味著整個地產(chǎn)行業(yè)正在進行變局。
在龍湖集團副總裁、公司品牌及營銷部總經(jīng)理袁春看來，“融變地產(chǎn)”中的“融”，一方面指金融，另一方面指融合。在通過招拍掛獲取土地難度越來越高的情況下，相對來講，整合并購不僅可以解決問題，還可以實現(xiàn)規(guī)模的快速增長。企業(yè)的并購與融合是大方向，但并購中也會有一些不良資產(chǎn)，未來如何處理這部分，是企業(yè)需要思考的問題。
首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計營銷中心總經(jīng)理高廣漢表示，重資產(chǎn)模式正倒逼企業(yè)給大象插上翅膀，讓大象飛起來。這對翅膀離不開金融，離不開互聯(lián)網(wǎng)，更離不開在新的互聯(lián)網(wǎng)大潮中或者共享大潮中產(chǎn)生的新風(fēng)口。同時，這也倒逼企業(yè)不得不歷練營運能力，從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，到城市綜合體或者其它物業(yè)類型開發(fā)，再到物業(yè)服務(wù)與眾創(chuàng)空間等領(lǐng)域。
2016年中國房地產(chǎn)年度紅榜正式揭曉
活動現(xiàn)場，由中國網(wǎng)地產(chǎn)中國歷時兩個月打造的“2016中國房地產(chǎn)年度紅榜”榜單正式發(fā)布。據(jù)了解，在年度標(biāo)桿企業(yè)的評選中，通過對上榜企業(yè)的重組與細分，一批發(fā)展迅猛的企業(yè)進入領(lǐng)軍房企陣營，一些與地產(chǎn)漸行漸遠、發(fā)展不突出的龍頭企業(yè)意外落選，一些具有特色發(fā)展模式的中型房企則反而榜上有名。
本屆紅榜“年度標(biāo)桿企業(yè)”榜單共分為五項子榜單，分別是領(lǐng)軍企業(yè)、創(chuàng)新力領(lǐng)軍企業(yè)、綠色創(chuàng)新力房企、典型特色房企和優(yōu)秀助力企業(yè)。
萬科集團、恒大集團、碧桂園集團、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn) 、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、華潤置地8家企業(yè)憑借在地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模優(yōu)勢和領(lǐng)先表現(xiàn)榮登“年度領(lǐng)軍企業(yè)”榜單。
當(dāng)下，我國房地產(chǎn)市場正在進入存量階段，這個萬億級的藍海市場不僅引來群雄爭霸，還孵化出超大型的企業(yè)，諸如作為以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺，鏈家以突出的創(chuàng)新能力和內(nèi)部生態(tài)鏈的構(gòu)建能力被評為“2016中國房地產(chǎn)年度創(chuàng)新力領(lǐng)軍企業(yè)”。
大象在起舞，但特色房企也風(fēng)光無限。2016年，共有包括孔雀城、路勁地產(chǎn)、新鷗鵬集團、京投發(fā)展、星河灣集團、金科集團、首創(chuàng)置業(yè)、山水文園投資集團、協(xié)信控股集團、江河地產(chǎn)、隆基泰和集團等11家企業(yè)上榜“年度典型特色房企”。與此同時，上榜“年度綠色創(chuàng)新力房企”的有中國金茂、中國葛洲壩地產(chǎn)、遠洋集團、億利金威；獲得“年度優(yōu)秀助力企業(yè)”的有翰同資本、房教中國、北京房展。
中國房地產(chǎn)的發(fā)展離不開優(yōu)秀企業(yè)領(lǐng)袖和職業(yè)經(jīng)理人的戰(zhàn)略眼光與辛勞付出，2016年中國房地產(chǎn)年度人物的榜單上，王石、許家印、孫宏斌、左暉、張寶全五位行業(yè)領(lǐng)袖榮登“年度行業(yè)領(lǐng)軍人物”榜單，李戰(zhàn)洪、劉肖、高一軒、樓艷青、王簡、高廣漢、朱銳、王勐、李亮、范偉等行業(yè)翹楚則被評為“年度優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”。
此外，獲得“年度典范項目”的有景粼原著 、 翡翠長安 、北科建泰禾麗湖院子、使館壹號院、保利首開天譽、星河灣半島、首開龍湖天瑯、中駿纏熉天璟、浙江山水主題小鎮(zhèn)洠旗樂園、廊坊孔雀城悅府、魯能錠粔臺美高梅別墅、中信墅、 保利大都匯 、八達嶺孔雀城、金科天元道、新西塘孔雀城、尚峯壹號、魯能格拉斯小鎮(zhèn)、新鷗鵬教育mall等19個項目。
來源：中國新聞網(wǎng)