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    多為私下交易，聲稱買賣雙方均受益

 

    按照現(xiàn)有規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。也就是說，房屋只有在取得產(chǎn)權(quán)證的情況下才能進(jìn)行交易。然而，記者近日在虞城走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，疑似“直更名”的房源也還存在，以市區(qū)最近兩年內(nèi)開發(fā)的新小區(qū)在建樓盤為主。而中介也并不將此類房源公開發(fā)布，只是對一部分淘房意向明顯的客戶實(shí)施面對面的私下“精準(zhǔn)營銷”。中介大多以“還未辦理房產(chǎn)證，可直接更名，節(jié)省稅費(fèi)”來吸引購房者，而賣房者則通過“直接加價(jià)”或房屋買賣前后的價(jià)格差來賺取一筆費(fèi)用。

 

    在中介介紹的“直更名”操作當(dāng)中，賣家不僅能夠免去交易產(chǎn)生的稅收，還能賺取一些差價(jià)，因?yàn)橹百I房是一個(gè)價(jià)格，但是賣房時(shí)卻是另外一個(gè)價(jià)格了。而在期房階段將房屋出售，還可以減少房屋公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等收房支出，省下一大筆錢。對于買家來說，由于大多數(shù)樓盤實(shí)行‘低開高走’的價(jià)格策略，這些“直更名”的房產(chǎn)的價(jià)格大多低于目前在售項(xiàng)目，或比售樓處剩下的房子樓層更佳，更合自己的心意。于是，很多交易就在貌似“雙方受益”的情況下產(chǎn)生了。

 

    “直更名”沒那么簡單，糾紛警鐘已敲響

 

    “直更名”一般針對不動產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽訂合同，為買賣雙方省下部分過戶費(fèi)。但此類交易的風(fēng)險(xiǎn)也不小，日前，常熟法院就調(diào)解了一起“直更名”引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。

 

    原來，陳某幾年前在常熟購買一套房產(chǎn)，因一直未交付，僅辦理了網(wǎng)簽。去年7月，陳某將房產(chǎn)出售給周某，兩人與中介公司簽訂協(xié)議，周某交付陳某定金3萬元。當(dāng)年8月，陳某向開發(fā)商申請退房。周某再次交付陳某購房款11萬元，交付開發(fā)商購房款34萬元，開發(fā)商出具收據(jù)載明周某認(rèn)購房屋。此后，周某一直未能辦理“直更名”手續(xù)，遂將陳某、中介公司、開發(fā)商同時(shí)告上法庭，要求陳某承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商、中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但被告三方均認(rèn)為自己沒有過錯。開發(fā)商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。后經(jīng)調(diào)解，多方達(dá)成一致：解除中介協(xié)議，周某支付中介費(fèi)用1000元；陳某與開發(fā)商簽訂的購房合同繼續(xù)履行；陳某返還周某定金及購房款14萬元；開發(fā)商返還周某購房款34萬元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責(zé)任。

 

    操作不規(guī)范，交易風(fēng)險(xiǎn)大

 

    “這種直更名的交易方式，聽起來確實(shí)有利可圖，但實(shí)際上是并不規(guī)范的操作。”對此，江蘇世紀(jì)天合律師事務(wù)所唐曦律師表示，對購房者一方來講，這樣的交易存在著太多隱患，要特別謹(jǐn)慎。因?yàn)樵诰唧w交易過程中，由于賣家沒有房產(chǎn)證，不能確認(rèn)其是否真正具有房產(chǎn)資格，此時(shí)買家很容易受到欺詐。而在購買時(shí)，雙方簽訂的買賣合同，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榕c一般的二手房交易不同的是，以直接更名方式過戶的整個(gè)流程看不出是買賣交易，因此當(dāng)雙方產(chǎn)生分歧而不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過法律途徑解決比較困難。

 

    唐律師提醒，根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同，“如果一定要購買，買家在重新簽訂購房合同時(shí)一定要特別慎重，因?yàn)檫@是購房者擁有該套房產(chǎn)的有力證據(jù)之一，房屋面積、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任等各個(gè)細(xì)節(jié)都要直接與開發(fā)商進(jìn)行核對。