過(guò)完年后，蘇州很多家律師事務(wù)所熱鬧起來(lái)，來(lái)咨詢二手房糾紛的市民特別多，電話響個(gè)不停，上門群眾要排隊(duì)。他們遇到的糾紛，幾乎全是二手房賣家因房?jī)r(jià)上漲而惡意毀約。大多數(shù)糾紛無(wú)法溝通協(xié)調(diào)，最終只能打官司解決。
從去年下半年開(kāi)始，蘇州房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，由此造成賣方違約數(shù)量增多。不少賣方寧肯承擔(dān)違約責(zé)任，都要想方設(shè)法解除購(gòu)房合同。同樣，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，即使賣方雙倍返還定金或者承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，仍無(wú)法彌補(bǔ)所受的損失。那么，賣方能否隨意解除合同，買方如何維護(hù)自身合法權(quán)益呢？
把自己房子賣了，上家卻不肯過(guò)戶了
房屋“以小換大”進(jìn)行置換，自己房屋已經(jīng)過(guò)戶給下家，上家卻怎么也不肯過(guò)戶了，市民張先生最近遭遇這樣的尷尬事。
去年上半年，工作滿三年的張先生夫妻有了生孩子的打算?？紤]到目前住的房屋是兩居室，只有80多平方米，今后生了孩子，一方老人還得住過(guò)來(lái)照顧，小兩口覺(jué)得置換一套130多平方米的三居室。通過(guò)房屋中介公司，張先生順利地找到了上家和下家，并且分別簽訂了購(gòu)房協(xié)議。
張先生和下家協(xié)議約定的過(guò)戶時(shí)間，要比和上家約定的過(guò)戶時(shí)間要早一個(gè)月，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯上漲的苗頭，不過(guò)張先生并未細(xì)想，他遵照合同約定按期將自己所住的二居室過(guò)戶給下家，下家也給了張先生為期三個(gè)月的搬遷時(shí)間。隨后發(fā)生的事情讓張先生始料不及。上家拒絕就這么把房子過(guò)戶給張先生，“想過(guò)戶，再補(bǔ)償我50萬(wàn)元。”自己的房子賣掉了，想買的房子卻在空中飄，再找別的房子吧，一來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，二來(lái)價(jià)格肯定不是當(dāng)初的那個(gè)價(jià)格了。張先生頓時(shí)感覺(jué)兩頭沒(méi)著落，眼看著搬遷日期日益臨近，他只能找到律師求助。
商報(bào)律師點(diǎn)評(píng)——是履行還是索賠 主動(dòng)權(quán)在買方
江蘇恒之律師事務(wù)所主任吳怯律師：針對(duì)本案，我國(guó)《合同法》中有明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”就是說(shuō)，合同當(dāng)事人（買方）可以要求不履行合同義務(wù)的一方（賣方）繼續(xù)履行合同，或者按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這個(gè)選擇權(quán)在守約一方（買方），除非出現(xiàn)了約定的解除合同的條件，或者合同已經(jīng)無(wú)法實(shí)際履行，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。對(duì)照本案，買方既可以要求繼續(xù)履行購(gòu)房合同，要求上家配合自己辦理過(guò)戶。如果合同已經(jīng)無(wú)法實(shí)際履行的，買方可以要求上家賠償自己房?jī)r(jià)上漲的損失。
吳怯律師表示：誠(chéng)實(shí)守信是我國(guó)民事法律的基石，任何故意毀約損害市場(chǎng)秩序的行為，必定得不到法律的支持。在
二手房交易中，不管是買方還是賣方，都要依照合同約定來(lái)履行雙方各自的義務(wù)，不能因?yàn)橥庠跅l件發(fā)生變化（比如房?jī)r(jià)上漲）而惡意毀約。
惡意毀約行為一旦產(chǎn)生，守約方可通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
哪知道二手房背著債 等過(guò)戶等到花也謝了
當(dāng)下，二手房交易過(guò)程中，“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無(wú)法過(guò)戶”、“戶口無(wú)法遷出”等糾紛時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。究其原因，主要是房屋買賣合同沒(méi)有約定或約定不明，或者買房者沒(méi)有詳細(xì)調(diào)查了解房屋信息，最終上當(dāng)受騙，吃了虧。老周的故事就很典型。
2013年，老周經(jīng)人介紹購(gòu)買了許某的一套房屋，兩人簽了《房屋買賣合同》，老周付了定金和首付。當(dāng)時(shí)因?yàn)榉课菸礉M5年，仍未還清銀行貸款，該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證抵押在銀行，許某只把房屋所有權(quán)證交給了老周，兩人約定，待該房屋過(guò)戶條件成就后就過(guò)戶。
買房后，一個(gè)個(gè)壞消息紛至沓來(lái)，將老周弄得焦頭爛額。由于許某沒(méi)能按約支付貸款本息，銀行起訴要求查封該房屋。為了保住涉案房屋，老周只得替許某向銀行還清貸款。哪曉得，后來(lái)老周又得知，許某尚欠他人借款，且已訴至法院申請(qǐng)?jiān)俅尾榉庠摲课?。這使老周和許某的購(gòu)房合同無(wú)法實(shí)際履行。
無(wú)奈的老周也訴至法院，要求解除該房屋買賣合同并要求許某賠償。法院判決雙方解除房屋買賣合同，許某歸還老周38萬(wàn)余元購(gòu)房款及相應(yīng)利息。但此時(shí)的許某身背巨額債務(wù)已經(jīng)下落不明，所以老周的38萬(wàn)元一時(shí)難以追回。
商報(bào)律師點(diǎn)評(píng)——房屋有沒(méi)有出租、抵押買之前應(yīng)調(diào)查清楚
江蘇恒之律師事務(wù)所主任吳怯律師：二手房買賣中，如果該房屋有銀行貸款尚未還清，是無(wú)法過(guò)戶的。只有在全部貸款還清并解除抵押的情況下，才可以過(guò)戶。如果買房者在房屋不能過(guò)戶的情況下先支付了房款，有可能面臨“房屋無(wú)法過(guò)戶”、“一房二賣”及“房屋被司法查封”的法律風(fēng)險(xiǎn)。即使買房者實(shí)際入住該房屋多年，房屋的所有權(quán)也不能自然歸屬于該買房者。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，房屋的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，如果房屋未經(jīng)過(guò)戶，該房屋的所有權(quán)仍不屬于買房者，其法律風(fēng)險(xiǎn)還是相當(dāng)大的。
提醒二手房買家在交易前，應(yīng)充分調(diào)查所購(gòu)房屋有沒(méi)有出租、抵押等情況。做到心中有底，妥善處理，化解糾紛隱患。
預(yù)防二手房糾紛，買家應(yīng)當(dāng)這么做
1、審查房屋有沒(méi)有共有人。是不是夫妻共有，還是父母子女共有、兄弟姐妹共有等等。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，所有共有人都要來(lái)簽字。
2、審查房屋是否有出租、抵押等情況。這需要特別注意。如果有出租的話，應(yīng)當(dāng)要求房客限時(shí)搬出。如果有抵押的話，要求抵押取消。不能讓二手房“帶病”交易。
3、學(xué)區(qū)房、戶口問(wèn)題，必須在合同里明確而具體的約定。買學(xué)區(qū)房的，應(yīng)在合同中明確約定，“我為小孩何年就讀某學(xué)校而購(gòu)買此房。賣方應(yīng)確保讀書期間的學(xué)區(qū)房額不被占用。否則將支付多少萬(wàn)元的違約金。”針對(duì)戶口問(wèn)題的，也應(yīng)當(dāng)在合同中書面約定：在二手房過(guò)戶前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則將支付5-10萬(wàn)元違約金。
4、違約責(zé)任要定得重一些。在目前房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，律師建議將違約金約定為房?jī)r(jià)的20%-30%。（文中人名均為化名）