都說2015年，房地產(chǎn)行業(yè)是穩(wěn)賺的一年，中國(guó)樓市如此火爆，到底去庫存形勢(shì)如何呢？
截至1月25日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)23家，占比約五成。
此外，保利地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)等5家房企公布了2015年業(yè)績(jī)快報(bào)。
雖然上述50家房企尚不能代表a股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在50家公布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，近三成企業(yè)首虧，約五成房企凈利潤(rùn)下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象。
值得注意的是，招商蛇口凈利或超過68億元，而萬通地產(chǎn)則出現(xiàn)首虧，預(yù)計(jì)虧損額在5.8億元-6億元之間。
事實(shí)上，凈利潤(rùn)下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因基本都與房地產(chǎn)行業(yè)庫存難以消化有關(guān)，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)一步侵蝕凈利潤(rùn)額度。
近三成房企首虧
記者根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，在這50家已經(jīng)公布2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，8家業(yè)績(jī)預(yù)增，9家略增，6家扭虧；6家預(yù)減，6家略減，1家增虧，13家首虧。
值得注意的是，在14家業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有13家是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。
對(duì)此，中華企業(yè)表示，今年以來，公司全面梳理項(xiàng)目狀況，以加速存貨去化，加快資金回籠為全年工作重點(diǎn)，緊抓市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，全力促進(jìn)銷售資金回籠，2015年資金回籠預(yù)計(jì)85億元，同比增長(zhǎng)22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。2015年末，公司對(duì)項(xiàng)目可售面積進(jìn)行可變現(xiàn)凈值測(cè)試。根據(jù)項(xiàng)目存貨已銷售或預(yù)期銷售售價(jià)，配比項(xiàng)目成本和相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)測(cè)試，預(yù)計(jì)公司2015年全年共計(jì)提減值準(zhǔn)備21.36億元左右，其中前三季度已計(jì)提9.10億元；第四季度預(yù)計(jì)再計(jì)提12.26億元左右。
此外，該公司還表示，按照半年報(bào)董事會(huì)要求，公司緊抓市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，繼續(xù)加速存貨去化，采取了調(diào)整銷售策略和價(jià)格等有力措施，強(qiáng)化資金回籠，壓縮貸款規(guī)模，降低財(cái)務(wù)成本，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，全力提升企業(yè)健康度，夯實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2015年全年虧損20億元左右。
而在上述50家發(fā)布2015年年報(bào)預(yù)告的上市房企中，嘉凱城凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大，其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%。
嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著；達(dá)到應(yīng)清算土地增值稅條件的項(xiàng)目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)及財(cái)務(wù)費(fèi)用均增加；公司戰(zhàn)略性城鎮(zhèn)化建設(shè)投入進(jìn)一步上升，但尚未進(jìn)入產(chǎn)出階段。
“多數(shù)虧損房企都是由于項(xiàng)目布局城市不合理，銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)售條件，不但銷售目標(biāo)難以完成，降價(jià)銷售的結(jié)果也致使凈利潤(rùn)下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，尤其中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購消失的命運(yùn)。
此外，萬通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開發(fā)杭州萬通中心項(xiàng)目及杭州上園項(xiàng)目，在綜合分析上述兩項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀、未來變化趨勢(shì)及上述項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對(duì)上述兩項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。
招商蛇口凈利或超68億元
值得注意的是，從目前公布2015年年度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科等千億元級(jí)房企尚未公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。
截至1月25日，按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限來看，招商蛇口預(yù)告凈利潤(rùn)最高，為68.22億元，增長(zhǎng)幅度為29.80%左右。
對(duì)此，招商蛇口表示，本年度園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中銷售物業(yè)主要位于深圳及香港地區(qū)，此部分物業(yè)銷售毛利率相對(duì)較高，因此，本報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比上升幅度較大。
此外，保利地產(chǎn)的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1235億元，同比增長(zhǎng)13.25%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)123億元，同比增長(zhǎng)1.18%；報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長(zhǎng)12.75%，為以后年度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
保利地產(chǎn)稱，公司報(bào)告期內(nèi)收入與利潤(rùn)均取得一定增長(zhǎng)，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例降低，所以歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)低于利潤(rùn)總額增幅。
據(jù)中信建投房地產(chǎn)小組研究報(bào)告顯示，“雖然利潤(rùn)總額增速高于營(yíng)收增速，反映了公司2015年以來利潤(rùn)率回升的勢(shì)頭仍在延續(xù)，而歸母凈利增速大幅低于利潤(rùn)總額原因主要在于結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益比例降低，根據(jù)前三季度數(shù)據(jù)，少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比重達(dá)到20%，同比擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為隨著公司拓展項(xiàng)目中合作項(xiàng)目的增加，權(quán)益比例下降將成為常態(tài)，2016年權(quán)益下降對(duì)利潤(rùn)增速的影響將會(huì)逐步減小”。
此外，該報(bào)告還稱，保利地產(chǎn)是目前a股龍頭企業(yè)中估值最具備優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，2015年下半年開始相對(duì)進(jìn)取的土地投資保證了未來兩年仍可實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，同時(shí)公司將持續(xù)受益于房企融資成本中樞下移；此外，再融資和國(guó)企改革機(jī)遇帶來公司資源優(yōu)化，5p戰(zhàn)略規(guī)劃打開公司轉(zhuǎn)型想象空間。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于中小房企來說，無論在資本市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)都無法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2016年仍然會(huì)面臨被并購的風(fēng)險(xiǎn)。