時下，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的矛盾糾紛不在少數(shù)，最關(guān)鍵的還是交不交物業(yè)費的問題。小區(qū)的物業(yè)費越來越高，業(yè)主覺得沒享受到相應(yīng)的服務(wù)而拒絕交物業(yè)費，而物業(yè)公司因為業(yè)主沒有交物業(yè)費不提供相應(yīng)的服務(wù)，因此雙方越鬧越僵，對彼此都產(chǎn)生了不必要的麻煩。
來自蘇州市“寒山聞鐘”論壇的初步統(tǒng)計，今年以來，業(yè)主對于物業(yè)費的不滿投訴帖接近200個。來自蘇州市中級人民法院的另一組數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量在近年來呈持續(xù)上漲趨勢，2014年，蘇州兩級法院共審理此類案件3417件，而今年上半年已審理1925件，同比增長14.4%。其中，尤以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、物業(yè)費訴訟時效問題、物業(yè)費的承擔(dān)主體問題等類型案件較多。業(yè)主與物業(yè)的矛盾有沒有其他更好的解決辦法？記者說事釋法就此展開探討。
拖欠四年物業(yè)費被起訴
業(yè)主辯稱已超訴訟時效拒付
昨天是太倉法院一個案件宣判的日子，被告因為該案判決其敗訴既覺得困惑又非常不滿，久久不愿離開法庭，強(qiáng)烈要求法官予以解釋。
原來這是一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，原告物業(yè)管理公司起訴要求被告業(yè)主繳納從2011年1月1日起至2014年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費。原告在庭審中對于拖欠物業(yè)費的事實和金額均予以確認(rèn)。但是被告認(rèn)為原告是于2015年5月起訴的，根據(jù)《民法通則》第135條的規(guī)定，即“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年”這一訴訟時效規(guī)定，原告主張的從2011年1月至2013年5月的物業(yè)服務(wù)費已經(jīng)超過訴訟時效，法官不應(yīng)支持。但是就判決結(jié)果來看，法官仍然支持了原告全部的訴訟請求。
應(yīng)被告的要求，承辦法官花了兩個小時，耐心向被告進(jìn)行了解釋：物業(yè)服務(wù)合同因其履行上的連續(xù)性，對其訴訟時效應(yīng)從最后一期物業(yè)服務(wù)費用的履行期限屆滿之日起計算，結(jié)合庭審中原、被告陳述原告退出物業(yè)管理時間為2014年年底，而原告向本院提起訴訟的日期為2015年5月，未超出二年的期限規(guī)定，故法院對被告所稱2011年1月至2013年5月的物業(yè)費超出訴訟時效的抗辯不予采納。最終被告接受了判決結(jié)果，感謝了法官的耐心解答。
【法官釋法】
訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。鑒于物業(yè)服務(wù)合同履行商的連續(xù)性，且物業(yè)公司的日常工作內(nèi)容之一即催交物業(yè)費，所以物業(yè)管理公司向小區(qū)業(yè)主主張欠繳物業(yè)費的訴訟時效起算時間應(yīng)為最后一期物業(yè)服務(wù)費用的履行期限屆滿之日。
沒人住的房子也要收全額物業(yè)費？
確有物業(yè)服務(wù)費應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%的規(guī)定
業(yè)主購買的商品房交付后，房屋一直處于閑置狀態(tài)。那么，對于長期空置的房屋，業(yè)主還要交物業(yè)費嗎？
本月上旬，市民劉先生就在寒山聞鐘論壇上投訴，他在相城區(qū)購置了一套房子，房子交房后并沒有入住的打算。經(jīng)過查詢，他發(fā)現(xiàn)蘇州市的小區(qū)物業(yè)收費辦法中有一個“物業(yè)費收取70%”的說法。但是，他向小區(qū)物業(yè)咨詢下來的結(jié)果是，不管住不住都要支付全額物業(yè)管理費。劉先生后來還查詢發(fā)現(xiàn)，很多城市對于長期空置的房屋，物業(yè)收取的物業(yè)費確實是可以享受折扣的，“我現(xiàn)在就不明白了，我房子長期空置，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，為什么就不能享受物業(yè)費折扣呢？”
劉先生的帖子很快得到所在小區(qū)街道的回復(fù)，據(jù)街道解釋說，按照規(guī)定，小區(qū)業(yè)主從交房之日起，就應(yīng)該按照之前簽訂好的相關(guān)合同繳納物業(yè)費。具體價格根據(jù)政府出臺的價格標(biāo)準(zhǔn)和物管服務(wù)的具體情況制定。對于沒有入住是否可以少繳物業(yè)費等問題，目前尚未出臺具體規(guī)定，應(yīng)該按照簽訂的合同繳納。
【法官釋法】
物業(yè)服務(wù)具有公共產(chǎn)品的屬性，其對象是全體業(yè)主，其成本應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，不論業(yè)主實際承受多寡，都必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如果業(yè)主以自己沒有享受或較少享受物業(yè)服務(wù)而拒絕交納或少繳物業(yè)費，那么就形成搭便車現(xiàn)象，不僅對其他業(yè)主不公，而且最終影響物業(yè)服務(wù)公共產(chǎn)品的供給。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”，因此，業(yè)主以自己沒有實際享受物業(yè)服務(wù)拒絕承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)不能成立。當(dāng)然，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（蘇價服［2010］12號）規(guī)定，因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，其間的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%。具體可由當(dāng)?shù)貎r格會同物業(yè)管理行政主管部門確定。《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》規(guī)定，新建普通住宅，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)的，在不超過24個月內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
房屋存在質(zhì)量問題能否拒交物業(yè)費
房屋存在質(zhì)量問題與物業(yè)費是兩碼事
2007年12月20日，某物業(yè)公司與蔣某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定由該物業(yè)公司對小區(qū)實行物業(yè)管理服務(wù)，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業(yè)管理費后，未按約定交納2008年11月1日至2010年4月30日期間的物業(yè)管理費用共計2487.24元，物業(yè)公司多次向蔣某催交物業(yè)費無果，遂訴至法院要求蔣某交納物業(yè)費。蔣某辯稱其房屋內(nèi)部墻體存在裂縫，開發(fā)商預(yù)埋的管道存在滲水情況，開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，要求物業(yè)公司協(xié)商解決上述問題但物業(yè)公司并沒有解決。只要物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決上述質(zhì)量問題后就支付物業(yè)管理費。
經(jīng)審理，法院認(rèn)為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業(yè)費，判決后雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
【法官釋法】
物業(yè)公司與蔣某簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，依法成立且合法有效。物業(yè)公司與蔣某均應(yīng)依合同行使權(quán)利，履行義務(wù)。物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后，作為業(yè)主的蔣某應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。關(guān)于蔣某要求物業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)房屋質(zhì)量問題，關(guān)于房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾紛系屬不同的法律關(guān)系，如蔣某確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，可另行主張權(quán)利。
房屋所有權(quán)尚未變更登記
就不交物業(yè)費？
實際所有人及使用人應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費
某物業(yè)公司為蘇州某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主顧某搬入居住后一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司多次向顧某催討物業(yè)費未果，遂訴至法院要求顧某交納物業(yè)費并承擔(dān)違約金。
對此，顧某辯稱房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，還在開發(fā)商名下，自己并非涉訴房屋所有權(quán)人，因此應(yīng)由所有權(quán)人即房地產(chǎn)開發(fā)公司交納物業(yè)費。法院經(jīng)審理查明，涉案房屋所有權(quán)的確沒有轉(zhuǎn)移，房屋仍登記在開發(fā)商名下，但是顧某已經(jīng)實際占有房屋并使用，顧某是房屋的實際所有人及使用人，是物業(yè)管理、服務(wù)的承受者，因此顧某應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費，遂依法支持了物業(yè)公司的訴訟請求。一審判決后，雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
【法官釋法】
在現(xiàn)實情況下，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記往往滯后，在房屋轉(zhuǎn)移條件完成而未辦理登記手續(xù)的情況下，房屋所有權(quán)在事實與法律層面形成了分離，尤其是拆遷安置房，此時，房屋上的風(fēng)險負(fù)擔(dān)、權(quán)利義務(wù)由誰承受成為不可回避的問題，在這種情況下，需要尊重現(xiàn)實，具體到物業(yè)糾紛，法律層面的房屋所有權(quán)人不是實際業(yè)主，而事實占有、使用房屋的主體才是物業(yè)管理服務(wù)的承擔(dān)者，因此業(yè)主已與物業(yè)公司形成事實上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費。