在品牌與設(shè)計(jì)橫行的天下,面包的價(jià)格越來(lái)越脫離原材料面粉的價(jià)格。房子亦是,建安成本在房?jī)r(jià)中微不足道,反而是土地的價(jià)格占比越來(lái)越大。
這也是地產(chǎn)商和輿論指責(zé)現(xiàn)行的土地招拍掛制度的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。那么,地價(jià)究竟如何呢?地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比又是幾何呢?
房?jī)r(jià)與地價(jià):一筆復(fù)雜的賬
筆者在專著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中,曾梳理了從2008年12月～2014年3月重點(diǎn)城市平均地價(jià)走勢(shì)。
受金融危機(jī)影響,2009年上半年的地價(jià)甚至略低于2008年,但此后一直到2011年6月,地價(jià)一直處于上升態(tài)勢(shì),重點(diǎn)城市平均地價(jià)從3500元/平方米漲到4500元/平方米,尤其2009年四季度上升得很迅猛。
而2011年年中直至2012年底,地價(jià)處于徘徊階段,重點(diǎn)城市平均地價(jià)維持在4500元/平方米,這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)較為一致,但從2013年3月后,地價(jià)追隨房地產(chǎn)市場(chǎng),再度進(jìn)入上升態(tài)勢(shì),截至2014年3月末,重點(diǎn)城市平均地價(jià)在5139元/平方米。
但這是一筆比較復(fù)雜的賬,一是地價(jià)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的不匹配,筆者能查到2008年底以來(lái)重點(diǎn)城市的平均地價(jià),但房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)可沒(méi)有對(duì)應(yīng)的口徑;二是地價(jià)的跳躍性,房?jī)r(jià)基本一直在上漲,但地價(jià)受土地供應(yīng)、季節(jié)等因素影響呈現(xiàn)跳躍性;三是地產(chǎn)商這些年有意捂盤,緩慢開發(fā),地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比也就自然容易失真。
所以最好的方法,只能是抽樣調(diào)查,從樓盤入手。
地價(jià)占房?jī)r(jià)比的一樁公案
關(guān)于地價(jià)占房?jī)r(jià)比,數(shù)年前可謂有一樁公案。
2009年的“兩會(huì)”上,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)公布了全國(guó)9城市2008年“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查,數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%。
現(xiàn)在回頭去看,這個(gè)調(diào)查值得玩味,一是發(fā)布方是地產(chǎn)商的協(xié)會(huì)組織;二是2008年房?jī)r(jià)處在這7年中的低位,自然抬高了占比;三是這個(gè)58.2%是土地成本在直接成本中的比例,不是占房?jī)r(jià)的比例。
盡管如此,作為土地的供應(yīng)方,國(guó)土資源部還是有些坐不住了。2009年6月底,國(guó)土部首次正面回應(yīng)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論,當(dāng)時(shí)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社在國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示,全國(guó)地價(jià)約占房?jī)r(jià)23%。
但爭(zhēng)論并未平息,于是同年7月,國(guó)土資源部將全國(guó)620個(gè)樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布。
在這620個(gè)樓盤案例中,地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%,最低比例為5.3%,最高為58.6%;78%的樓盤地價(jià)占房?jī)r(jià)比在30%以下;地價(jià)占房?jī)r(jià)比在15%～30%之間的樓盤有356個(gè);北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%。
另外,2010年中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析組發(fā)布報(bào)告,稱2009年我國(guó)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率大幅超過(guò)地價(jià)增長(zhǎng)率,全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%,基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)。
房?jī)r(jià)公式
當(dāng)然不同的樓盤,房?jī)r(jià)中的成本構(gòu)成自然有差異,這得取決于市場(chǎng)行情、開發(fā)商的競(jìng)價(jià)。
這幾年情形又怎么樣呢?某上市銀行審計(jì)部人士告訴筆者,在其所審計(jì)的上海幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中,土地成本低的只有20%,高的也有超過(guò)40%,正常的則在30%多。
雖然土地成本在房?jī)r(jià)中并不顯著,但地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不含糊。華中師范大學(xué)袁平等人測(cè)算,地價(jià)上漲1%,導(dǎo)致房屋價(jià)格上升0.21%。
而根據(jù)重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林的研究,房?jī)r(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的主要因素,其中房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大,達(dá)到70%;其次是銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響,再其次是地價(jià),兩者加起來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%,但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。注意,這里的“貢獻(xiàn)”并不是地價(jià)占房?jī)r(jià)比。
上述研究,僅供參考,基于上述數(shù)據(jù),大概能得出這么一個(gè)房?jī)r(jià)公式,房?jī)r(jià)=土地成本(30%)+開發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(15%)+利潤(rùn)(25%)。這個(gè)公式一般是比較有說(shuō)服力的,當(dāng)然特殊案例也免不了。
其中,開發(fā)費(fèi)用是指三大費(fèi)用,包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(也叫營(yíng)銷費(fèi)用),管理費(fèi)用一般不超過(guò)房?jī)r(jià)的3%,三項(xiàng)費(fèi)用一般不會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張,一些項(xiàng)目借道房地產(chǎn)信托,融資成本自然水漲船高。
上述公式中,利潤(rùn)占25%,其實(shí)只能是一個(gè)大概的估算。這和地產(chǎn)商的策略也有關(guān)系,筆者手頭掌握的華南某大型地產(chǎn)商內(nèi)部數(shù)據(jù)資料顯示,該地產(chǎn)商的絕大部分項(xiàng)目利潤(rùn)率在15%左右。
該份資料還顯示,有些樓盤可能是暴利,譬如在三四線城市,土地成本只有幾百元/平方米,而房?jī)r(jià)至少三四千元/平方米,利潤(rùn)翻倍都是有可能的。但也有些項(xiàng)目,可能利潤(rùn)率低到我們都難以相信,在5%以下,甚至只有0.46%,而2014年起諸如佛山雅居樂(lè)這樣的地產(chǎn)商完全是在甩賣樓盤,利潤(rùn)率完全是負(fù)的。
此外,不同的項(xiàng)目利潤(rùn)有很大差異的。一般而言,樓盤的定案價(jià)只是提供一個(gè)成本收益核算上的參考,實(shí)際銷售價(jià)是隨行就市的,因而利潤(rùn)也就起伏很大。
南京一家中型房地產(chǎn)公司的投資部負(fù)責(zé)人曾告訴筆者,市場(chǎng)熱的時(shí)候,實(shí)際售價(jià)高出定案價(jià)2000元/平方米都有可能,但市場(chǎng)冷的時(shí)候,實(shí)際售價(jià)比定案價(jià)低上千元也是有可能的。
回到房?jī)r(jià)公式,在房?jī)r(jià)中,政府拿走的是土地、稅收、“建安成本”中的政府規(guī)劃費(fèi),地產(chǎn)商拿走利潤(rùn),但也可以借助融資提高自有資金的回報(bào)率。所以,本質(zhì)上地產(chǎn)商和地方政府屬于利益共同體。