位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)的某廣場(chǎng)此前在銷(xiāo)售商鋪時(shí),買(mǎi)賣(mài)合同寫(xiě)明土地使用權(quán)年限是70年。但在去年11月,業(yè)主們接到開(kāi)發(fā)商通知,要求更改為40年。業(yè)主們拒絕 重新簽訂合同及收鋪,并有多名業(yè)主向法院提起訴訟,要求開(kāi)發(fā)商解約退鋪并賠償損失。10月10日,市第二人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理陳女士等43名業(yè)主狀告長(zhǎng)安 某廣場(chǎng)有限公司商鋪買(mǎi)賣(mài)糾紛系列案。
法庭上,針對(duì)開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成根本違約以及業(yè)主是否有權(quán)解除合同等問(wèn)題,原、被告雙方展開(kāi)了激烈辯論。目前,上述43宗系列案件在進(jìn)一步審理中。
產(chǎn)權(quán)縮水業(yè)主拒絕重簽合同
2012年6月,東莞的陳女士看中了長(zhǎng)安鎮(zhèn)某廣場(chǎng)商鋪的商機(jī),以單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元每平方米、總價(jià)近400萬(wàn)元買(mǎi)下一個(gè)鋪位。陳女士跟開(kāi)發(fā)商簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,合同約定土地使用年限至2081年8月23日,2014年5月30日交鋪。2013年11月,陳女士和其他業(yè)主接到了開(kāi)發(fā)商的通知,要求將使用年限改為40年。
陳女士和其他業(yè)主都非常意外,拒絕了重新簽訂合同,并且拒絕收鋪,“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商電話(huà)通知,要我們拿合同去更改,我們當(dāng)然不愿意,因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們購(gòu)買(mǎi)商鋪,就看中了它70年的產(chǎn)權(quán)”。
2014年6月,陳女士等43名業(yè)主分別委托了律師,先后向市第二人民法院狀告長(zhǎng)安某廣場(chǎng)有限公司,要求確認(rèn)解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議,開(kāi)發(fā)商退還鋪款并賠償損失。
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)接到通知才知產(chǎn)權(quán)年限不足70年
開(kāi)發(fā)商稱(chēng),按東莞以前慣例,底層為商鋪、上面為住宅的土地,其土地使用年限均按70年進(jìn)行登記。2013年9月,市政府下發(fā)了關(guān)于長(zhǎng)安某廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅底商用地年限問(wèn)題的通知。此后,公司才知道涉案商鋪的使用年限無(wú)法登記為70年。
業(yè)主一方認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商應(yīng)清楚了解土地使用年限的規(guī)定,并充分理解使用年限對(duì)買(mǎi)家的重要性。但開(kāi)發(fā)商在商鋪用地使用年限只有40年的情況下與業(yè)主簽訂合同,將土地使用年限確定為70年,涉嫌欺詐,具有過(guò)錯(cuò)。
庭審激辯
開(kāi)發(fā)商是否
構(gòu)成根本違約
開(kāi)發(fā)商稱(chēng),開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成根本違約,也沒(méi)有導(dǎo)致業(yè)主訂立合同的目的落空。業(yè)主目的是購(gòu)買(mǎi)符合法律規(guī)定的商鋪,法律規(guī)定商鋪的土地使用年限為40年,業(yè)主可以得到并正常使用該商鋪。
業(yè)主一方認(rèn)為,買(mǎi)鋪目的是投資,使用年限系決定是否購(gòu)買(mǎi)的重要指標(biāo)。現(xiàn)商鋪使用年限縮到40年,對(duì)買(mǎi)鋪的目的造成無(wú)可挽救的損失。開(kāi)發(fā)商明知國(guó)家規(guī) 定商鋪使用年限為40年,以欺詐方式與業(yè)主簽訂使用年限為70年的買(mǎi)賣(mài)合同,導(dǎo)致業(yè)主合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約,業(yè)主只能要求解除合同。