在國(guó)內(nèi)形勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條的嚴(yán)峻形勢(shì)下，9月30日下午，廣大房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)人士終于盼來(lái)了中央政府的政策松動(dòng)的好消息。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱《通知》)，指出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。
這意味著，首套房認(rèn)定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房政策時(shí)代結(jié)束。
對(duì)此，國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平認(rèn)為，這是迄今為止最具力度的救市政策，照抄了2008-2009年救市的做法。
9月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”營(yíng)銷旺季并未如約而至，遭遇了樓市8月數(shù)據(jù)十年最差的同時(shí)，46個(gè)限購(gòu)城市，目前已有40個(gè)松綁限購(gòu)，但作用非常有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從9月前21天看，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。
這一重磅是否真能挽救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尚待觀察。此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，《通知》下發(fā)后，興業(yè)銀行正研究政策，有可能對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的優(yōu)質(zhì)客戶，執(zhí)行最低零首付政策。“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn)今年以來(lái)，全國(guó)各省市地方政府已紛紛出臺(tái)地產(chǎn)行業(yè)支持政策，包括首套房認(rèn)定政策放松、二套房政策放松等。
然而，由央行、銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)的信貸政策，才是制約市場(chǎng)供求的關(guān)鍵因素之一，在二者未放松信貸政策的背景下，僅僅依靠地方政府的支持政策影響有限。
“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。監(jiān)管層已召集幾大行開會(huì)，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。”9月22日下午，關(guān)于房貸將放松的這一傳言，在市場(chǎng)上不脛而走。
9月30日，這一傳言部分得到證實(shí)。按照上述《通知》，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。”
這意味著，首套房認(rèn)定政策正式放寬，此前首套房政策執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同時(shí)通知稱，“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”
對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
2011年“國(guó)八條”規(guī)定的二套房首付比例政策為“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。
國(guó)泰君安證券首席債券分析師徐寒飛認(rèn)為，房地產(chǎn)需求偏弱和房地產(chǎn)投資下降是拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，適度放松房地產(chǎn)貸款政策可以刺激一部分首次置業(yè)和改善型置業(yè)需求，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)。
民生證券研報(bào)亦指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn)，配合住建委對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
此外，針對(duì)外地人的限貸令也迎來(lái)放松。《通知》指出，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。mbs能解“惜貸”之愁？為了增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，《通知》鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(mbs)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
民生證券認(rèn)為，銀行綜合負(fù)債成本高，是做按揭貸款意愿不足的原因之一。通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和mbs，可以緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落。
不過(guò)，當(dāng)前政策取向是修正此前過(guò)緊政策，不宜理解為全面寬松，未來(lái)定向穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)緩解，四季度債市風(fēng)險(xiǎn)加大。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月至8月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54城市中，一、二、三、四線城市住宅簽約套數(shù)同比下調(diào)的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。
任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)是周期之母，如果地產(chǎn)能軟著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于20-50歲置業(yè)人群到達(dá)峰值，即使房市軟著陸，長(zhǎng)期銷量投資也將下一個(gè)臺(tái)階。
由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定，目前銀行負(fù)債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何降低銀行負(fù)債成本成為關(guān)鍵。資產(chǎn)證券化(mbs)或是出路之一，降息降準(zhǔn)亦是選項(xiàng)，后續(xù)實(shí)施效果待觀察。
某國(guó)有大行地方支行行長(zhǎng)也表示了擔(dān)憂，在目前經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，銀行的“惜貸”情緒依然較濃，房貸利率低于基準(zhǔn)的概率并不大。年初以來(lái)，該行房貸政策趨嚴(yán)，較基準(zhǔn)還上浮了5%左右。
此次《通知》的亮點(diǎn)就在于mbs和專向金融債。