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房地產(chǎn)進(jìn)入增速換擋期躺著掙錢時(shí)代一去不復(fù)返

2014/8/9 12:48:45 http://m.18kuo.com

進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，全國樓市成交量日益萎縮，降價(jià)范圍和幅度逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場是否步入“拐點(diǎn)”、面臨“崩盤”成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。在7日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，崩盤的言論偏于悲觀，一定要以常態(tài)的心理，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的階段性特征，樓市沒有達(dá)到輿論認(rèn)為的“崩盤”程度。

　　朱中一認(rèn)為，總體來看，我國的房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)了十幾年的快速發(fā)展后，近兩年來呈現(xiàn)出了兩個(gè)階段性的特征：一是與宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期；二是在市場差異基礎(chǔ)上房地產(chǎn)總體的增速下降或同比下降。本輪調(diào)整時(shí)間的長短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　上半年房市場遭遇寒流

　　最新行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售情況、土地供求等衡量樓市走勢的先行指標(biāo)均呈現(xiàn)不同程度的下滑。從房價(jià)走勢上，也能清晰地看出樓市的疲軟。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)在5月份的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加至55個(gè)，占比近八成，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市僅有8個(gè)。價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)為2011年以來最多。而在二手房價(jià)格方面，北上廣深四個(gè)一線城市環(huán)比全線下跌。

　　伴隨著樓市的疲軟，是“拐點(diǎn) ”、“崩盤”、“冰山”等各種唱衰聲音的此起彼伏、層出不窮。上半年的房冷、地冷能否說明房地產(chǎn)市場一蹶不振，瀕臨崩盤？在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專家認(rèn)為，目前輿論對(duì)樓市的看法偏于悲觀。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，目前我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和部分城市進(jìn)入調(diào)整期是不爭的事實(shí)，但也并沒有達(dá)到輿論認(rèn)為的“崩盤”程度?？陀^分析來看，今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。去年的房地產(chǎn)市場有很多非理性的、非正常的因素，需求被提前釋放。以住宅銷售面積為例，今年上半年累計(jì)銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年情況相比，則分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。

　　朱中一表示，今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷年初的較大波動(dòng)后，已逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。以4月、5月、6月的運(yùn)行數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品住宅開發(fā)投資額、土地購置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積、住宅竣工面積、商品房銷售面積和銷售額、住宅銷售面積和銷售額等十多項(xiàng)指標(biāo)都是逐月上升的，這也延續(xù)了往年二季度的情況。

　　躺著掙錢的時(shí)代不正常

　　本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整既有政策影響原因，也有市場自身調(diào)整因素，還與房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化密切相關(guān)，經(jīng)過這樣的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的繁榮還能持續(xù)多久？

　　朱中一認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出了階段性的特征，即與國民經(jīng)濟(jì)三期疊加，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，這表現(xiàn)在市場差異基礎(chǔ)上房地產(chǎn)總體增速下降或同比下降。不少城市明顯供大于求，貸款難度加大以及在政策引導(dǎo)下購房者的預(yù)期發(fā)生了變化等多方面因素綜合起來導(dǎo)致了本輪調(diào)整，但這主要還是市場本身調(diào)整的結(jié)果，因此調(diào)整還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。而調(diào)整時(shí)間的長短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。

　　國民經(jīng)濟(jì)研究所所長、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)是回歸正常。上半年我國g d p增速回落到7.4%，并不是經(jīng)濟(jì)告別“高增長”進(jìn)入“中低增長”，而是回歸到正常發(fā)展?fàn)顟B(tài)?；仡欉^去20年，我國經(jīng)濟(jì)增速超過9%，就容易出現(xiàn)通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象。過去房地產(chǎn)市場躺著掙錢的時(shí)代也不正常，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的調(diào)整也處于回歸正常過程中，有市場的高低起伏，有企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，這是好事情。但這一輪調(diào)整中暴露出來，人口凈流出的三四線城市其供求失衡關(guān)系可能很難調(diào)整。樊綱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從調(diào)控政策出臺(tái)開始，已經(jīng)逐漸軟著陸，未來的大趨勢是在兼并重組過程中的價(jià)格調(diào)整。

　　調(diào)整期應(yīng)是完善期

　　迫于壓力，近期多個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和措施，46個(gè)限購城市中的大多數(shù)城市已陸續(xù)取消了歷時(shí)3年之久的限購政策，這也引發(fā)了行政手段和市場手段如何博弈的輿論熱點(diǎn)。朱中一認(rèn)為，限購政策的調(diào)整也不能與國家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背，目前還應(yīng)因地制宜，繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控、落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任。

　　朱中一表示，市場的調(diào)整期也是改革的窗口期和政策的完善期。過去那種偏重于穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控、在缺乏頂層設(shè)計(jì)和中長期制度情況下的應(yīng)急調(diào)控、及過多采用行政性措施的調(diào)控必然要改變。今后的調(diào)控也必然要轉(zhuǎn)到“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”上來。具體而言，就是要完善促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，加快相關(guān)法律法規(guī)的制定，積極而又穩(wěn)妥地推進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)稅、金融、土地等制度改革，指導(dǎo)地方政府按照按需定產(chǎn)的原則，科學(xué)編制并實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃。在規(guī)劃與計(jì)劃的編制與實(shí)施中，既要考慮新建住房的有效供應(yīng)，又要挖掘二手房市場和租賃市場的潛力，減少地方政府在開發(fā)建設(shè)中的盲目性。