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買房前需要注意的四件事情做一個理智的房奴

2014/8/4 13:32:29 http://m.18kuo.com

對很多人來說，購房已不是個人行為，而是一個甚至幾個家庭要共同面對的事情，怎樣做才能不讓購房降低生活質量？消除“房奴”生活隱憂，你需要知道下面這些事。

真正的財富是一種思維方式。對于有思想力和行動力的人來說，任何時候都是機會：高位時可以適當清倉換取更大價值的資產，低位時可以賣舊買新、賣小買大、賣郊區(qū)買城區(qū)；而對于缺乏思想力和行動力的人來說，任何時候都不是機會：高時嫌太高，低時怕再低。

本文不糾結于“買還是不買”，而是要告訴那些準備做“房奴”的人，如何做一名理智的“房奴”。

戰(zhàn)略上要“城市包圍農村”

房屋價值的永恒定律是：地段、地段，還是地段！就是說買得起大城市不買小城市，買得起中心城區(qū)不買郊區(qū)，寧要中心城區(qū)一小房，不要遠郊區(qū)域一大房。要關注總資產多少，不要過多關注房屋大小。據(jù)2000年到2013年多個城市銷售價格變動的結果統(tǒng)計顯示：13年間，全國平均房價上漲2.42倍，但同期多個大中城市房價上漲幅度都遠超全國平均水平，其中，北京和上海兩個城市的上漲倍數(shù)分別是3.76和4.27?？梢?，大城市房價上漲幅度會超過二、三線城市，城市中心區(qū)域房價上漲幅度會超過郊區(qū)和邊緣區(qū)域。

除了戰(zhàn)略上要“城市包圍農村”，在戰(zhàn)術上還要“農村包圍城市”。如果手里資金有限，買不起大的就買小的，買不起城中心的就買郊區(qū)的。等到若干年后房價漲了，再賣掉小城市的、城郊的，改買大城市的、城中心的，也算是一種“迂回戰(zhàn)術”。

用投資理念買自住房

做“房奴”要善于轉換思路。這其中最重要的一點就是要拋棄“買房就是自住”的老觀念。中國當下的實有城市化率不足三成，要達到70%以上的世界平均終極城市化率至少還有20年。房子是不動產，但人是自由流動的，你買的房子給別人住，別人買的房子給你住，有何不可？在這個城市化急劇發(fā)展、人口急劇流動的當代社會，多少人能夠在自己的房子里住一輩子？

另一方面，富人思維是即使再有錢也要貸款買房，首付越低越好，年限越長越好；窮人思維是即使再沒錢也要東拼西湊自己盡量多地湊到房款，以便少貸款少交銀行利息，結果，不僅自己不能以最小力量通過銀行杠桿撬動最大資產，而且親戚朋友的錢也成了死錢。

現(xiàn)代風險社會同時又是以金融為基礎的信用社會，一套產權完整、支配自由，隨時可以和銀行完成抵押貸款交易、價格穩(wěn)步上漲的獨立產權房，事實上就是一張最好的人生“保險單”。現(xiàn)代風險社會，生活用品、醫(yī)療、教育等各項成本都在不斷上升，房屋可以成為風險社會的對沖工具。

買一手房比二手房更能撬動貸款杠桿

信用消費時代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的預期有關，跟具體的收入并不一定重合。在勤勞致富的同時要善于投資理財，通過信用金融制度和交易致富實現(xiàn)財富非線性增長。房產等固定資產具有自動復利功能，是其他股票、票據(jù)、銀行存款等金融理財產品所不具備的。

與銀行建立按揭關系，相當于向自己的未來借力，不過這個力也有大小之分。舉例來說，以首付50萬元為例，只能撬動總價100萬元的二手房，卻能買到166萬元的一手房，并且可以充分利用銀行貸款。按同等比例的升值計算，5年后漲1倍，那么二手房5年后的總資產是200萬元，但買一手房是330萬元。需要注意的是，每個人的風險偏好不一樣，有的人適合“激進”一些，有的人適合“保守”一些，個人應在購置房產之前保證自己的生活質量，量力而行。

這些類型的房產最好不要“碰”

大城市房價由外來人口決定，小城鎮(zhèn)房價由返鄉(xiāng)人口決定。任何人都沒有能力改變高房價，個人只有順時應變、轉變觀念才能戰(zhàn)勝高房價。不過，房地產也不是遍地黃金隨手可撿，原因是有些房產已經過?；蚣磳⑦^剩，如旅游房產、商業(yè)房產、遠郊不配套區(qū)域房產、一些人口正在衰減或產業(yè)正在空心化的小城鎮(zhèn)房產。購買這些類型房產的風險較大，無論是自住還是投資都要謹慎。