最高人民法院日前發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，以應(yīng)對司法實踐中遇到的諸多買賣糾紛新情況和新問題。該司法解釋于今日正式實施。其中明確，對于買賣房子交了定金后悔的情況，賠償額度僅僅是定金將可能是不夠的。本報邀請遼寧名熙律師事務(wù)所張明春律師對新的司法解釋進行解讀和點評。
買賣房子后悔或被索賠漲價損失
法條：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
點評：這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。在房價飛漲時期，有的開發(fā)商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉(zhuǎn)手就以高出原價數(shù)十萬的價格賣掉，這種現(xiàn)象并不鮮見。
比如，一套房子售價70萬元，定金5萬元，在以往很可能雙倍返還定金10萬元，開發(fā)商只要賠償5萬元。而實際上，因為房價上漲，購房者此時在同一地段想買同類型房子可能要100萬元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬元。司法解釋實施后，購房者就可以要求開發(fā)商按照漲價后的損失賠償。
尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發(fā)商同樣可以提出索賠。按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發(fā)商也有權(quán)對降價損失要求補償。
出賣共有房屋毀約不能只返還定金
法條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
點評：對于常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權(quán)益。在實踐中極具實用價值，使幾種典型的二手房買賣糾紛有了明確的法律指引。
比如夫妻、家庭或親友共有房屋一方簽字出賣，房價飆升后另一方借口不知情而毀約不賣的，簽約人將不再能夠免責；這種情況下，以前只能判定買賣合同無效，賣方只需返還定金而無需承擔任何違約責任。司法解釋生效后，如再度出現(xiàn)該類現(xiàn)象，法院將認定買賣合同有效，由共有人之一的簽約人承擔違約責任，從而有力地保障了買方的合法權(quán)益。
另一種，以自己名義代簽買賣合同出售房屋，產(chǎn)權(quán)人不認可的，賣方承擔違約責任。同時提醒各位購房者，在簽訂買賣合同時需格外注意對方簽約人身份問題。
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