3月以來，引領(lǐng)香港股市走勢(shì)的幾乎都是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。市場(chǎng)投資者普遍擔(dān)心，在內(nèi)地融資渠道仍然受限的情況下，香港可能在第一季度成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)眼中絕佳的抽水池。
3月第一周，碧桂園（02007.hk）出其不意配股集資，市場(chǎng)一度憂慮內(nèi)房企配股潮來襲，股市急挫。上上周，發(fā)債潮洶涌襲來，中海宏洋（00081.hk）、雅居樂地產(chǎn)（03383.hk）、合景泰富（01813.hk）三日內(nèi)發(fā)債逾百億港元。
“碧桂園、雅居樂已經(jīng)開始行動(dòng)，但龍湖地產(chǎn)（00960.hk）、華潤置地（01109.hk），以及恒大地產(chǎn)（03333.hk）和世茂房地產(chǎn)（00813.hk），還在測(cè)試香港資本市場(chǎng)的水溫，情勢(shì)還在演化中。”3月20日，香港利豐集團(tuán)主席馮國經(jīng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如此看市。
而有關(guān)這幾家公司配股或發(fā)債融資的消息，正在擠壓著港股的神經(jīng)。
還債高峰將至
截至目前，已有不少內(nèi)房企公布了2011年業(yè)績。“其凈負(fù)債率較之去年年中并未見顯著惡化。”3月20日，一位要求匿名的國際投行亞太事業(yè)部（香港）副主席在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析道，“但是，今明兩年為內(nèi)房企償還各種到期款項(xiàng)的高峰期。經(jīng)過全國‘兩會(huì)’，內(nèi)地房市調(diào)控未見松綁風(fēng)聲，銷售回款還債也就難以期望，集資熱潮剛剛開始。”
據(jù)這家國際投行的估算，內(nèi)房企港股今年一季度約有4億美元的債務(wù)到期，主要是過去兩年來在香港發(fā)債融資過多的房企。這位人士還透露，“這些公司其實(shí)已被香港聯(lián)交所提醒過還債期限問題。”
讓投資者普遍擔(dān)憂的是，過去兩年的第一季度，都曾遭遇內(nèi)房企的集中發(fā)債。去年一季度，恒大地產(chǎn)、碧桂園等通過香港資本市場(chǎng)發(fā)債融資數(shù)百億港元。而累積至2011年上半年，恒大地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、中海外（00688.hk）等十大標(biāo)桿房企，海外融資總額超過2010年總和。“盡管此前有內(nèi)地樓市的單邊上漲作為背書，但今年一季度，投資者可以明顯感受到某些內(nèi)房企此類資本手法的不合理性，不免憂慮加重。”申銀萬國研究（香港）分析員陳鳳珠3月20日接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。
此外，標(biāo)桿房企的債務(wù)累積狀況也頗令投資者擔(dān)憂。以率先在港發(fā)債的內(nèi)房企合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.hk）為例，截至2011年6月，其賬面流動(dòng)資金僅40余億港元，但持有大量的短期負(fù)債，2012年年內(nèi)需償還的借款超過110億港元，這還不包括今年11月到期的3.5億美元優(yōu)先無擔(dān)保債券。
查詢香港聯(lián)交所公開披露的信息不難發(fā)現(xiàn)，“欠債今年要還的企業(yè)”還有綠城中國（03900.hk）（1.8億元人民幣可換股債，今年5月到期）、上海證大（00755.hk）（1.39億美元票據(jù)，今年6月到期）。“在上述債主中，有些內(nèi)房企不但需要償付到期債務(wù)，還需要支付其他債務(wù)的巨量利息，壓力很大。”陳鳳珠表示。
借新還舊意圖彰顯
3月14日，飽受停工謠諑的雅居樂地產(chǎn)宣布將發(fā)行7億美元的2017年到期優(yōu)先票據(jù)。其公告稱，公司預(yù)計(jì)將所得款項(xiàng)用于新購?fù)恋?、再融資及補(bǔ)充一般運(yùn)營資金。有評(píng)論認(rèn)為這筆融資將優(yōu)先用于海南文昌月亮灣項(xiàng)目的土地和開發(fā)。但前述國際投行人士認(rèn)為，借新還舊意圖明顯，據(jù)他了解，“很可能是用于部分停工項(xiàng)目的債務(wù)”。
此前，已有中海外、恒盛地產(chǎn)（00845.hk）公開宣示，已融資計(jì)劃或待融資計(jì)劃的所得資金，將用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。
“對(duì)于標(biāo)桿型內(nèi)房企，這些債務(wù)包括舊債，也包括滾動(dòng)開發(fā)的或有債務(wù)壓力，此時(shí)，就有用長債來取代短債以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的計(jì)劃，也就是借新還舊。”陳鳳珠表示。
據(jù)多位投行人士介紹，3月以來，已有多家內(nèi)房企到其公司就發(fā)債進(jìn)行市場(chǎng)咨詢和詢價(jià)。但令人“抱憾”的是，發(fā)債之路已不像往常那樣順利。
對(duì)發(fā)債資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格了。對(duì)于內(nèi)房企而言，除了類似中海外這樣的紅籌還能獲得債券市場(chǎng)及投資者的認(rèn)可，其他很多內(nèi)房企目前并不具備發(fā)債融資的條件。“部分發(fā)行人的國際公認(rèn)評(píng)級(jí)在b3或以下——如合生創(chuàng)展、綠城中國，而目前為止，尚未有b3或以下的發(fā)行人成功發(fā)行美元債券的案例。”馮國經(jīng)表示。
發(fā)債資質(zhì)直接影響了債券利率。近日，香港本地房企長江基建（01038.hk）公布計(jì)劃，擬發(fā)行總值2.95億美元的固定利率可贖回永久證券，發(fā)債息率7%，不享普通股息。但“這個(gè)發(fā)債息率內(nèi)房企現(xiàn)在無論如何是拿不到的，如雅居樂地產(chǎn)上述票據(jù)融資的票面利率為9.875%。”前述國際投行人士如此預(yù)計(jì)。