8月底9月初，臺州、衢州等地相繼出臺“限購”政策，而廣東的韶關(guān)和遼寧的丹東相繼發(fā)布文件出臺“限價”措施，前者要求申請預(yù)售商品住房均價相比周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價不得超出10%，后者要求其商品住房銷售均價不得高于同地段同類商品住房在房產(chǎn)、物價部門備案公示后的銷售均價。中國指數(shù)研究院對此發(fā)布獨家報告：《部分城市以"限價"代替"限購，"政策執(zhí)行變相放松》，解讀當(dāng)前市場形勢并對新一輪限價范圍進行預(yù)測。
韶關(guān)及丹東出臺限價措施
近日，廣東省的韶關(guān)市和遼寧省的丹東市均下發(fā)文件提出限價措施。根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市價格指數(shù)，丹東和韶關(guān)6月新建住宅同比漲幅在未限購城市中分別名列第3位和第5位，今年1-6月環(huán)比累計漲幅分別排第13名和第2名，屬于房價漲幅較大、排名靠前的城市。
兩市采用限價措施而非限購措施既是直接針對房價上漲過快的情況進行限制，同時也避免因限購而導(dǎo)致需求量迅速減少，影響住宅市場的成交量，影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和土地市場成交活躍度。
可能有更多城市以“限價”代替“限購”
現(xiàn)階段，土地出讓金仍是地方政府重要的收入來源，土地收益下降對地方政府財政將產(chǎn)生較大的影響。限購的直接效果是使市場成交量大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，企業(yè)在拿地上就會猶豫或暫緩拿地。
目前，地方政府負債壓力大，保障房建設(shè)還需要投入大量資金，自然不愿意出現(xiàn)土地收益下降的局面，因此，多數(shù)二三線城市地方政府不愿意出臺限購政策。另外，大半年的時間已經(jīng)過去，限價是直接限制的價格上漲幅度，有利于完成年初制定的房價控制目標，從而避免被問責(zé)，權(quán)衡各方利益，多數(shù)地方政府將更愿意以限價代替限購。
目前，已有韶關(guān)、丹東兩市正式發(fā)布文件采取限價措施，據(jù)媒體報道煙臺、秦皇島也將采取限價來代替限購，預(yù)計將有更多城市可能在韶關(guān)、丹東的示范效應(yīng)下跟風(fēng)出臺限價措施。
新一輪限購“雷聲大、雨點小” 限價代替限購 政策執(zhí)行變相放松
7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開“國務(wù)院常務(wù)會議”，要求“繼續(xù)嚴格實施住房限購措施”，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。8月下旬住建部已下發(fā)文件，給出新增限購城市的五項建議標準，符合兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。時間已經(jīng)過去大半個月，但出臺政策（包括限購和限價）的城市屈指可數(shù)。
截至9月中旬，本輪限購只有臺州、衢州兩個城市出臺限購措施，并且都比之前其他城市的限購措施寬松：臺州只針對新建商品住房限購；衢州對本地居民家庭限購3套，韶關(guān)、丹東以限價代替限購，如我們之前的報告所預(yù)測，地方政府可能從不同角度變相放松對中央政策的執(zhí)行力度。住建部對新一輪限購要求沒有強制性，只是建議，并允許地方可根據(jù)實際情況修改，地方政府自然“量力而行”、“順勢而為”。有韶關(guān)、丹東以限價代替限購的先例，計劃出臺限購令的城市也可能轉(zhuǎn)而出臺限價令。
中央要求二三線城市出臺限購政策的目的是防止房價過快上漲，抑制投資投機性需求，而地方政府將中央政策“打折”，以限價代替限購，只調(diào)價格不限需求，其主要目的多是為了完成房價控制目標，避免被問責(zé)，對本來就把房價控制目標定的比較寬松的城市來說，限價對房地產(chǎn)市場調(diào)控的意義并不大。反之，由于投資需求沒有受控制反而有可能被刺激，很可能導(dǎo)致限價令停止后價格快速反彈。
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