自住需求仍受政策傾斜 不知不覺(jué)，已經(jīng)到了2009年的年底了，過(guò)去的一年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅上漲的局面，而現(xiàn)在2010年的市場(chǎng)趨向無(wú)疑又牽動(dòng)著每一位投資者的心。大家都知道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是國(guó)家政策，而在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門研究了完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，這終于給我們的市場(chǎng)指明了方向。 這次會(huì)議也透露出來(lái)了許多明確的政策信號(hào)，給我們判斷2010年的市場(chǎng)大勢(shì)奠定了基礎(chǔ)，而記者給它的定義就是有保有壓。其中首先是“保”，從相關(guān)政策導(dǎo)向來(lái)看，自住需求在2010年仍然會(huì)受到政策的傾斜。為此國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出了這樣幾條措施：一是要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)；三是要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯大漲的情況下，相關(guān)政策為何還對(duì)自住購(gòu)房特別“眷顧”呢？其中最重要的原因是，雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但明年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)。去年年末，從2007年開(kāi)始的美國(guó)“次貸危機(jī)”愈演愈烈，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的境遇異常嚴(yán)峻，外有全球金融危機(jī)引發(fā)的動(dòng)蕩，主要貿(mào)易國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑成定勢(shì)，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢(shì)緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無(wú)疑成了當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無(wú)疑擔(dān)當(dāng)了這樣的重任，由此也引發(fā)了一系列樓市刺激措施的出臺(tái)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)表示，2008年底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了4萬(wàn)億政策，但明年很難有這么大規(guī)模的投入，由此房地產(chǎn)對(duì)明年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及gdp“破九”都具有很大的意義。他表示，房地產(chǎn)涉及到經(jīng)濟(jì)資金總盤子帶動(dòng)了7、8萬(wàn)億的gdp，如果要大幅度調(diào)整房地產(chǎn)的政策，對(duì)整個(gè)消費(fèi)影響很大。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所住房綠皮書主編倪鵬飛則認(rèn)為，明年從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，還需要房地產(chǎn)給予帶動(dòng)，因此國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策，特別是優(yōu)惠政策不會(huì)有太大的改變。 而在另一方面，房地產(chǎn)不僅能夠拉動(dòng)消費(fèi)，而且也是解決民生問(wèn)題的重要環(huán)節(jié)。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)我們可以判斷，明年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)將會(huì)受到進(jìn)一步的重視，這無(wú)疑是許多購(gòu)房者值得留意的方面。在上海，日前位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房項(xiàng)目——上海“晶城”破土動(dòng)工，該項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積占2009年度經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積的1/10，也標(biāo)志著上海完成2009年“經(jīng)濟(jì)適用房600萬(wàn)平方米開(kāi)工面積”的目標(biāo)。而今年以來(lái)，北京市共公開(kāi)配售政策性住房1.8萬(wàn)套，其中經(jīng)濟(jì)適用住房0.7萬(wàn)套，限價(jià)商品住房1.1萬(wàn)套。11月起，北京市又有通州、大興、昌平等地經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和限價(jià)商品住房項(xiàng)目，共約2萬(wàn)套政策性住房陸續(xù)公開(kāi)搖號(hào)配售。同樣，日前深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《深圳市住房保障2010年度計(jì)劃》，該計(jì)劃顯示，深圳將于2010年投資35.06億元建設(shè)2.23萬(wàn)套保障性住房。
投資性購(gòu)房將會(huì)受遏制 其次就是“壓”，種種跡象表明，2010年投資性購(gòu)房將會(huì)受到明顯的抑制，并非投資好時(shí)光。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議特別提出，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。記者認(rèn)為，所謂加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，無(wú)疑為未來(lái)相關(guān)政策的出臺(tái)預(yù)留了較大的空間。 從某種意義上講，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了不得不要進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候。今年前10月，全國(guó)商品房銷售面積6.6億平方米，同比增長(zhǎng)近50%。成交量大幅上漲，導(dǎo)致一些城市短期內(nèi)供不應(yīng)求，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。特別是下半年以來(lái)大量投機(jī)性需求入市，加劇了供需矛盾，并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示，11月來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄地達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1∶700。同樣上海的租售比也達(dá)到了1∶500，11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)，另外深圳的租售比也上升到了平均1∶450。 除了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的投機(jī)風(fēng)潮之外，我們現(xiàn)在所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與去年年底相比已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的變化。一是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回暖的趨勢(shì)；二是通貨膨脹再次抬頭。值得注意的是，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)于10月底明確發(fā)出了 “管理通貨膨脹預(yù)期“的信號(hào)，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的“轉(zhuǎn)向”就成了順理成章的事情。記者認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅政策“2變5”可以被看作是一種試探，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除有進(jìn)一步的政策出臺(tái)。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從抑制投機(jī)到營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，短短幾天內(nèi)房地產(chǎn)政策取向跳出了“三部曲”，這說(shuō)明說(shuō)明政策的力度將加大。至于具體方式，他提出，二套房貸明年必定還要進(jìn)一步緊縮。除此，還有三個(gè)可能：一是針對(duì)大戶型，高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)；二是對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮；三是轉(zhuǎn)售房屋的個(gè)人所得稅，也可能會(huì)從嚴(yán)征收。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，可以預(yù)見(jiàn)二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)必然會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的抑制作用，因?yàn)榻衲昵叭径鹊母叱山涣亢透邇r(jià)格就與極度寬松的信貸政策有關(guān)。 城鎮(zhèn)化趨勢(shì)凸顯新機(jī)會(huì) 文章分析到這里，我們也可以對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的輪廓有了一個(gè)大致的了解。接下來(lái)大家關(guān)心的就是，明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)是如何呢？很明顯，在有保有壓的政策作用下，房?jī)r(jià)的漲幅將會(huì)收斂。對(duì)此楊紅旭認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)大漲不可能，大跌也難，盤整將是基調(diào)。 那么在這種大背景下，明年樓市的機(jī)會(huì)又在哪里呢？我們還是循著政策的脈絡(luò)，可以發(fā)現(xiàn)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有著不小機(jī)會(huì)。之所以得出這樣的結(jié)論，還在于此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的城鎮(zhèn)化的政策。會(huì)議提出，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶籍限制。 對(duì)此，長(zhǎng)江證券行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)與落戶也就必然要求這些進(jìn)入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有住房。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為45.68%，據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)將在2035年城市化率達(dá)到70%，屆時(shí)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達(dá)到2500萬(wàn)左右，如果按照小康標(biāo)準(zhǔn)即人均居住面積35平米計(jì)算的話，光滿足新增城市人口的居住面積每年將達(dá)到8.5億平米，合建筑面積超過(guò)10億平米。目前我們商品房銷售面積(1~10月份)為6.6億平方米，預(yù)計(jì)全年超過(guò)8億平米，因此未來(lái)由城市化帶來(lái)的新增需求將是非常強(qiáng)勁的。 專家分析認(rèn)為，從城鎮(zhèn)化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來(lái)看，中小城市將是“主陣地”，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大的發(fā)展機(jī)遇，這些區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也將迎來(lái)一輪發(fā)展。對(duì)此中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，與大城市距離比較近的一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間會(huì)很大，大家也可以多加留意。
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