盡管受到加息及各地繼續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的影響，房地產(chǎn)上市公司在2011年首個(gè)交易日的表現(xiàn)仍十分搶眼。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，2011年1月4日，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有133家收于紅盤。申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.09%，位列全部行業(yè)之首。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息對房地產(chǎn)行業(yè)短期影響不明顯，未來房價(jià)與股價(jià)走勢相背離態(tài)勢有望得到修正，房地產(chǎn)個(gè)股估值或?qū)⑿迯?fù)。
貸款利率提升累積效應(yīng)
將集中體現(xiàn)
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)受加息直接影響較大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于加息幅度不大，短期對房地產(chǎn)市場成交量和價(jià)格影響不明顯。
“加息對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是居民持有住房的成本，二是負(fù)利率的緩解降低居民貨幣貶值預(yù)期，三是增加開發(fā)商的資金成本。”第一創(chuàng)業(yè)研究員陳曉波表示，加息對房地產(chǎn)市場影響輕微，居民基于貨幣保值目的而產(chǎn)生的購房意愿依然非常強(qiáng)烈。開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況尚在可控范圍之內(nèi)。貸款利率小幅提升不會(huì)對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生顯著影響。
據(jù)東興證券測算，2010年前三季度房地產(chǎn)上市公司中長期借款為2790.74億元、短期借款為836.72億元，此次加息全年增加利息約為9億元。上市房企貨幣資金為2184.13億元，如果按一半資金以短期存貨款存在銀行估算，可獲利息2.73億元。考慮扣除部分貨幣資金存款所得利息，央行加息增加房地產(chǎn)借款利息超過6億元，分別占房地產(chǎn)上市公司前三季度凈利潤的2.05%和借款利息的14.52%。對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響不大，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大。
東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加大現(xiàn)有樓盤銷售力度，通過多回收、快回收現(xiàn)金，降低資金占用成本。
長城證券分析師劉昆表示：“加息對行業(yè)短期影響不明顯。隨著加息周期到來和累計(jì)幅度提升，利率提高到一定程度后對市場影響會(huì)集中體現(xiàn)。”
房價(jià)股價(jià)走勢背離態(tài)勢
將得到修正
2010年，上市房企估值經(jīng)歷漫長的調(diào)整過程。2011年1月4日，房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)整體上漲。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，在136家房地產(chǎn)上市公司中，共有133家公司收于紅盤。首開股份、金地集團(tuán)等6家房企漲停，漲幅超過5%的共有29家。
據(jù)測算，截至1月4日收盤，申萬房地產(chǎn)板塊市盈率為22.26倍，僅高于金融、交運(yùn)等五個(gè)行業(yè)。共有30家上市房企市盈率在20倍以下，其中“萬保招金”四大龍頭市盈率均在17倍以下。
民生證券分析人士認(rèn)為，目前房價(jià)穩(wěn)定，行業(yè)周期弱化，房地產(chǎn)可以走出估值困境。從房價(jià)與股價(jià)走勢比較來看，多數(shù)國家房價(jià)與房地產(chǎn)股走勢趨于一致。未來房價(jià)與股價(jià)走勢相背離的態(tài)勢將不斷得到修正。
業(yè)內(nèi)人士表示，在關(guān)注2011年房地產(chǎn)銷售市場和政策面變化的同時(shí)，要關(guān)注企業(yè)差異性變化。
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