“我們項(xiàng)目不受新的二套房政策限制，不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，買了之后也不影響你今后再買房。”6月6日，在北京東三環(huán)雙井橋附近的cbd總部公寓項(xiàng)目售樓處，一位銷售人員如此介紹。該項(xiàng)目三期70套商住公寓昨天正式開盤，盡管是40年的商業(yè)立項(xiàng)（指產(chǎn)權(quán)期限40年），但開盤當(dāng)天，前來項(xiàng)目售樓處看房咨詢的購房者絡(luò)繹不絕。截至昨天上午11點(diǎn)半，該項(xiàng)目70套房已預(yù)訂或簽約的就有26套。
商住項(xiàng)目影響小
6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確規(guī)定被認(rèn)定為第二套住房的有以下三種情況：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
同時(shí)要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。
“我們的均價(jià)只有25000元/平方米，周邊的二手房至少要28000~30000元/平方米，最重要的是我們不受調(diào)控政策的限制。”由于從2007年開始，北京住宅項(xiàng)目的價(jià)格不斷上漲，住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是市場中出現(xiàn)了cbd總部公寓三期這類商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅的項(xiàng)目。但因?yàn)樯虡I(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有40年，水、電也都使用的是價(jià)格較高的商用水電，因此歷來在銷售市場中不溫不火。
盡管北京市住建委不久之前剛剛出臺(tái)了禁止酒店項(xiàng)目分層、分單元銷售的政策，對商住兩用房無疑產(chǎn)生了陰影，但在不斷出臺(tái)的調(diào)控政策均將矛頭指向住宅市場之時(shí)，打住宅擦邊球的商住兩用房卻悄然間逆市火爆了起來。
在cbd總部公寓三期的售樓現(xiàn)場，記者看到，相比冷清的純住宅項(xiàng)目的售樓處，該項(xiàng)目開盤第一天的半天時(shí)間，就售出了近四成。
而距離此不遠(yuǎn)的北京西大望路時(shí)代帝景項(xiàng)目與cbd總部公寓三期同樣為商業(yè)立項(xiàng)的商住兩用房，該項(xiàng)目售樓人員介紹，雖然該項(xiàng)目還未開盤，且開盤時(shí)間不定，但登記的有意向購房者已經(jīng)多達(dá)4000人，而其暫定開盤的僅有400套房源，可謂“十人搶一套”。
異地購房門檻變相降低？
“新的二套房政策重申了目前商業(yè)銀行認(rèn)定二套房普遍采用的‘以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)。” 熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧晨天表示，該政策同時(shí)還嚴(yán)格要求銀行在審批貸款時(shí)必須有住房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。“這對于北京這類城市來說，應(yīng)該可以做到，而對于一些還不具備網(wǎng)上簽約條件的中小城市來說，購房者有可能通過在自己出具的書面證明上作假以逃避二套房的首付利率限制。
此外，二套房新政規(guī)定：“借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的貸款人，應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。”
“這個(gè)政策說明了如果在擬購房地沒有住房，在其他城市擁有住房的話，在該地購房仍屬第一套房。”“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，新政策放寬了三類人的購房門檻：一是外地有房、準(zhǔn)備在京購房的，二是在京工作、已在外地買房還未在京置業(yè)的，三是在京有房，想要在外地首次置業(yè)的。
而4月30日出臺(tái)的“京十二條”明確規(guī)定商業(yè)銀行對不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。相比這一規(guī)定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為國家三部委此次出臺(tái)的政策降低了異地置業(yè)難度。
熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京人在海南、秦皇島、山東等地購買度假型住房的比例占到總購房人群的兩成。而“鏈家地產(chǎn)”市場研究部的統(tǒng)計(jì)則稱，不能提供1年以上北京市納稅證明的外地購房者在北京房屋買賣市場上占比約為5%。
“就北京市場來說，新政對當(dāng)前成交弱勢、需求觀望的樓市反而是一種利好刺激。”張?jiān)卤硎尽?/span>
中介房貸蛋糕急劇萎縮
家住上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的大學(xué)老師毛小姐和未婚夫在婚前各自貸款在上海買過一套房，婚后他們想賣掉其中一套房重新買一套大戶型。但二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)出爐后，她這次買房或許被認(rèn)定為第三套。毛小姐認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的審核標(biāo)準(zhǔn)使她這樣的改善型需求被“誤傷”。
對此，銀行業(yè)人士指出，今年以來一系列調(diào)控政策均未再對改善型住房做出相關(guān)規(guī)定，可能意味著對二套房貸的認(rèn)定已“一刀切”。一家股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理昨天對本報(bào)說，目前房貸政策以是否使用銀行貸款為準(zhǔn)，即只要以家庭為單位的成員有過房貸經(jīng)歷，即便出售該套住房之后重新貸款購房，后者也將被算作“二套房”，“對18歲以上未婚成年子女首次買房，之前做法是無論其父母住房是否有過貸款經(jīng)歷，子女首次買房大多被視為首套房；但新政發(fā)布后最新做法需要具體討論。”
現(xiàn)在，毛小姐暫時(shí)放棄買婚房，她的選擇對房貸中介而言，無疑是個(gè)壞消息。在上海，專營個(gè)人住房抵押貸款代理的許多房貸中介公司核心業(yè)務(wù)收入正急劇萎縮。而中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主、兼營個(gè)人房貸代理的中介機(jī)構(gòu)受影響相對較小，但仍將失去一塊誘人的利潤蛋糕。
昨天，上海中介易居臣信市場研究中心統(tǒng)計(jì)，5月份上海二手住宅成交50萬平方米，環(huán)比4月份下滑70.61%，創(chuàng)2008年10月份至今19個(gè)月以來的最低單月成交量。房貸中介凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司總經(jīng)理蘇曉江接受本報(bào)采訪時(shí)稱，一些專營個(gè)人住房抵押貸款代理（或稱權(quán)證代理服務(wù)）的同行已轉(zhuǎn)行，有的甚至消失。