國(guó)稅總局昨日公布了規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。根據(jù)行業(yè)人士提供的去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和平均項(xiàng)目利潤(rùn)率，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者初步計(jì)算，如果能夠全部征收，去年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。
但行業(yè)人士稱(chēng)，國(guó)稅總局的上述通知，雖然計(jì)稅方法比之前嚴(yán)格許多，但卻沒(méi)有擊中“要害”，土地增值稅的清算工作依然難度很大，其功能更多是威嚇開(kāi)發(fā)商，使他們不敢囤地捂盤(pán)，以抑制房?jī)r(jià)。
被評(píng)論為“沒(méi)有打中要害”
此前，上海、北京等地就已經(jīng)出臺(tái)政策，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)土地增值稅清算工作。其中尤以北京市的土地增值稅清算政策最為嚴(yán)厲。
某種意義上說(shuō)，國(guó)家稅務(wù)總局5月19日出臺(tái)的上述規(guī)范土地增值稅清算問(wèn)題的通知，要比北京、上海等地的稅務(wù)部門(mén)的土地增值稅清算政策更為嚴(yán)格。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，國(guó)稅總局的上述通知是2006年出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的升級(jí)版，比此前的規(guī)定還要嚴(yán)格，還要詳細(xì)。
業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，新政策對(duì)抵扣項(xiàng)目的核算細(xì)化到財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計(jì)算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣。但仍被評(píng)論為沒(méi)有“打中要害”。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，新政策依然只是強(qiáng)調(diào)如何計(jì)算土地增值稅，卻沒(méi)有提出怎樣才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的清算。
此前，新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，由于土地增值稅政策制訂的漏洞，實(shí)際上真正實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算的樓盤(pán)非常少。
“即使計(jì)稅措施再?lài)?yán)格，不能真正實(shí)施清算還是白搭。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。
大部分開(kāi)發(fā)商僅按1%~2%預(yù)征
薛建雄說(shuō)，打開(kāi)任意一家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)年報(bào)，都可以發(fā)現(xiàn)這些公司巨額的利潤(rùn)和交納的少量土地增值稅。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，上海世茂濱江花園目前的售價(jià)相比2001年開(kāi)盤(pán)至少翻了6倍，但整個(gè)上海世茂房地產(chǎn)集團(tuán)去年交納的土地增值稅不過(guò)5.5億，不到當(dāng)年物業(yè)銷(xiāo)售收入161.79億元的3.4%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷(xiāo)售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計(jì)算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。
劉福元說(shuō)，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按1%~2%預(yù)征，未進(jìn)行清算。而通常情況下，只有在項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完成后，才能準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目抵扣成本進(jìn)行計(jì)算。
但事實(shí)上，行業(yè)人士介紹，即使是那些已經(jīng)全部售罄住宅的項(xiàng)目也沒(méi)有進(jìn)行清算，原因在于其剩余大量的商場(chǎng)和車(chē)庫(kù)物業(yè)沒(méi)有銷(xiāo)售。而即使能夠清算，開(kāi)發(fā)商也有辦法通過(guò)會(huì)計(jì)賬目的處理，減少利潤(rùn)，降低交稅。
“去年很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)都漲了50%以上，但開(kāi)發(fā)商公布的利潤(rùn)卻只有銷(xiāo)售金額的10%甚至10%都不到，這么多的利潤(rùn)不是給開(kāi)發(fā)商‘賬面處理’了嗎？”薛建雄說(shuō)。
蘭州大學(xué)管理學(xué)院導(dǎo)師張濤證實(shí)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的確有機(jī)會(huì)，通過(guò)人力費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用等成本項(xiàng)，降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
意在打擊囤地和捂盤(pán)
薛建雄認(rèn)為，國(guó)稅總局上述政策的真實(shí)目的還是為了抑房?jī)r(jià)、促開(kāi)工，打擊囤地和捂盤(pán)。他表示，政府部門(mén)目前最擔(dān)心的是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不賣(mài)和不開(kāi)工。如果那樣，待政策被市場(chǎng)逐漸消化后，房?jī)r(jià)還是會(huì)大漲。只有嚴(yán)格清算土地增值稅，開(kāi)發(fā)商才會(huì)讓利降價(jià)，不至于捂盤(pán)。
他的看法被一些業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。上海紫園的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人曾表示，如果土地增值稅嚴(yán)格清算，很多開(kāi)發(fā)商都不會(huì)愿意漲價(jià)。因?yàn)闈q價(jià)之后，銷(xiāo)售勢(shì)必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的貸款利息，而因?yàn)闈q價(jià)所獲得的高額利潤(rùn)，還要被政府部門(mén)清算土地增值稅。與其如此，還不如低價(jià)銷(xiāo)售，早點(diǎn)回籠資金。
楊紅旭說(shuō)，因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕碾y度很大，需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同處理，實(shí)際征收難度確實(shí)很大。上述稅收清算政策的覆蓋面因此很可能僅限在那些捂盤(pán)囤地現(xiàn)象比較突出的項(xiàng)目上。 （來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 楊羚強(qiáng)）
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據(jù)證券日?qǐng)?bào) 專(zhuān)家：嚴(yán)征土地增值稅 開(kāi)發(fā)商囤地將無(wú)利可圖
年初以來(lái)，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)紛紛加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)商土地增值稅的征管和清算。針對(duì)土地增值稅清算過(guò)程中出現(xiàn)的收入確認(rèn)、稅前扣除等有關(guān)問(wèn)題，國(guó)稅總局日前下發(fā)通知給予明確。通知規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
對(duì)于土地閑置費(fèi)的稅收處理問(wèn)題，通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。根據(jù)目前的政策，土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。
此外，通知還明確了土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題。根據(jù)通知，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
專(zhuān)家表示，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算政策，將大大降低土地二級(jí)市場(chǎng)賣(mài)方的贏利空間。而因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤(pán)的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商囤地陷入無(wú)利可圖的境地。記者 鄭曉波