用幾句話說說，所謂城市化下房市的發(fā)展軌跡：suzhou.bbs.house.sina.com.cn; y5 v; h) { c% h8 n
1、每年有大量人口涌入城市，大家去買房，地方有限，房子不夠住的，房價就漲了。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇
2、房價高到買不起了，房價就漲不動了。
3、買不起房，涌入的人口都去租房，房租就貴了。新浪樂居論壇" o7 w, t
4、房子貴到租也租不起了，人就不往里面擠了。
5、人不往里面擠了，房價和房租就都不漲了。就消停了。
新浪樂居7 h0 v! f o7 i
這樣，經(jīng)過幾次循環(huán)折騰，城市人口房價房租達到平衡，房價就主要和通脹率以及經(jīng)濟形勢有關(guān)了，和現(xiàn)在的歐美差不多。2 ]+ j% l- p. {
買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 \! e, i; x4 r
現(xiàn)實會復(fù)雜一點，可能會有幾個循環(huán)，但總體來看就這么回事兒。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2 u5 t7 w2 `% t) q) r
買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇- n! j4 w
現(xiàn)在，房價漲得差不多了，如果再漲個30－50％（這個幅度可以商榷），估計一時半會大家就買不起了。買不起就不漲了。買不起，所以就新來的都該去租房了。所以房租就快要漲了。該操心一下房租問題了。
新浪樂居論壇' ^0 k6 v- r* a$ n8 d7 x
從前我就講過，要當心所謂“租售比”將來以“漲房租”而不是“漲房價”的形式變得正常。當時懶得分析這事，所以有些同學(xué)覺得這事不太可能，或不夠重視。( l/ i7 j; b7 i
房價漲到買不起，是房租上漲的重要條件?，F(xiàn)在條件已經(jīng)接近“成熟”。所以詳細說說這事。
suzhou.bbs.house.sina.com.cn( y6 r& c4 v' }
如果你目前租房住，就一點不擔心將來租售比變得“正常”？房產(chǎn)論壇,裝修論壇, 如果所謂租售比正常，不是以降房價而是以房租增加的形式實現(xiàn)的，那會怎么樣？suzh萬一房價沒降，租金逐步提高到和現(xiàn)在租售比相匹配的程度，那會怎么樣？這個可能我在這帖子最初就提出來過。有些同學(xué)偏偏不信。新浪樂居論壇. ? k1 e; [
suzhou.bbs.house.sina.com.cn# _8 o e# m7 d& v
大城市的房價上漲的主要推動力，不只是收入的提高，還有外來人口的增加。蓋房子的速度跟不上人口增加的速度，所以供需矛盾緊張，所以房價上漲。房價為什么會繼續(xù)漲，是因為人們還買得起，等買不起了，自然就漲不動了。 如果房價漲到絕大部分外來人口都買不起的時候（這日子已經(jīng)快到了），新來的人口，包括大學(xué)畢業(yè)生會怎么樣？新浪樂居; m2 租房是唯一選擇。租房的人越來越多會怎么樣？房租上漲。直到上漲到租房未必比買房合算多少的地步。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇0 f$ n9 `3 u* [$ l
有沒有這種可能呢？有些同學(xué)不太了解房地產(chǎn)的特點。這玩意也叫不動產(chǎn)，它有個特點是，它是完全差異化的商品。即使增加供給，有些東西也是不能被替代的。比如，你在十環(huán)外蓋多少房子，也不能完全緩解對二環(huán)房子的需求。在城市人口不斷增加的情況下，zf即使把土地敞開供應(yīng)，也只能部分緩解房價上漲的速度。而不能完全降低房價。suzhou.bbs.house.sina.com.cn/ j1 _
: ? r因為市中心的地是有限的，在十環(huán)蓋的房子，不能替代二環(huán)的房子。正如在長沙多蓋房子，不能解決北京的房子需求一樣。所謂不動產(chǎn)，就是這個意思。這和汽車不一樣，市場有需求，可以無限生產(chǎn)。每輛都一樣。更何況，現(xiàn)在zf連在郊區(qū)敞開供地的意思都沒有。suzhou.不同地方的房子，會給房子帶來不同的收益。這玩意叫地租。請注意，這不是房租。比如，在中心區(qū)的商業(yè)和公司會帶來更高的經(jīng)營利潤，你在王府井開店，和在燕郊開店掙錢水平差別是很大的。我指的是這種收益，當然也包括你可以方便去天安門逛逛，孩子上個好學(xué)校之類的。
這種收益，不止是商業(yè)房產(chǎn)。也包括住宅。比如，你想在王府井開店，跑到十環(huán)外去住，你這店是開不成的。你想要在什么中心區(qū)的所謂五百強公司上班，工資很高，但你告訴人家，你住在河北，人家恐怕是不敢要你的。
能不能在王府井開店，能不能在五百強上班，這就是房產(chǎn)的地租收益。如果沒房，但想得到這種收益或便利，你就只好租房?；ㄥX去購買你在王府井開店或者在cbd上班的機會。新浪樂居3 t# _' l7 g
由此產(chǎn)生了所謂的極差地租和壟斷地租。越是中心區(qū)，越是不可替代的地方，其地租的壟斷性越突出。寸土寸金，寸土必爭，就是這個意思。完全不能以蓋那房子用了多少水泥鋼筋衡量。所以，不要看著它物業(yè)價格很高憤憤不平。這種壟斷性的地租收益，是以所有權(quán)確定的。誰有物權(quán)，誰得到收益。租房的，是用錢去臨時購買這種收益或者便利。
城市化進程，是個人口涌入城市的過程，也是個不斷提高級差地租，強化壟斷地租的過程，租房，看似當前成本低，但最大的問題就是，你沒有所有權(quán)，不能把這種地租收益固定到自己手里，將來很可能被迫以更高的價格去購買。通俗點說，即使當前看起來租房更合算，但是誰也不能給你保證房租不漲。自己說了不算。 為什么房價會漲？除了租售比，人們更看重的是這種壟斷性收益的所有權(quán)。去年，我在另一個帖子里面講，目前的買房，就是城市化進程中的資源爭奪戰(zhàn)，城市卡位戰(zhàn)。也是這個意思