有財(cái)稅專家稱此方案可行 但方案若真正操作會(huì)遇到多重難題 廣東目前尚無(wú)相關(guān)消息
雖然上海有關(guān)部門仍對(duì)落實(shí)樓市新政的細(xì)則守口如瓶，但市場(chǎng)已被傳聞攪得滿城風(fēng)雨。昨日有消息稱住房保有環(huán)節(jié)征稅將在上海樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后正式啟動(dòng)。對(duì)此，稅務(wù)專家看法不一。
“上海方案”
持有多套房視為經(jīng)營(yíng)行為
家庭人均面積為征稅依據(jù)
上海一證券類報(bào)紙昨天引述“接近上海市政府人士”消息說(shuō)，為盡快實(shí)現(xiàn)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海選定的方案是在現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例基礎(chǔ)上將持有多套住宅解釋為經(jīng)營(yíng)行為，因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)稅征稅對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。報(bào)道稱，家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。
稅務(wù)專家
方案是否可行看法不一
中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)教授楊衛(wèi)華認(rèn)為，此次報(bào)道的方案十分可行。“0.8%的稅負(fù)相當(dāng)于保持了現(xiàn)有的稅負(fù)。目前房產(chǎn)稅若按原值征收，稅率是1.2%；但評(píng)估價(jià)比原值要高。”
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、著名財(cái)稅專家倪紅日認(rèn)為，方案操作可行性不大。“從立法或者稅制完善來(lái)講，這只能說(shuō)是研究成果，要真正操作則難以實(shí)現(xiàn)。”
效果分析
抑制一手需求
增加二手供應(yīng)
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，樓市新政出臺(tái)以來(lái)，上海樓市成交量持續(xù)4周大幅下滑。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)則顯示，雖然上周上海商品住宅成交面積為近5年同期最低的一周，但成交均價(jià)依然在2.5萬(wàn)元/平方米以上高位，未明顯下跌。
征收房產(chǎn)稅無(wú)疑將影響樓價(jià)。知名地產(chǎn)專家吳定金昨日表示：“如果說(shuō)房貸政策的影響是立竿見(jiàn)影，稅收政策的影響則比較深遠(yuǎn)。首先是影響持有多套房的人，若持有成本過(guò)高他們會(huì)將多余的物業(yè)拋出，增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)；其次是影響潛在購(gòu)房者，一些投資購(gòu)房行為將得到抑制。”
多重疑慮
或引發(fā)假離婚和欠稅
吳定金表示，對(duì)樓市的影響有多大還要看執(zhí)行的效果。如果個(gè)人不去申報(bào)房產(chǎn)稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)就要和千家萬(wàn)戶打交道，人手是否充足、是否有此能力都有待觀察。還可能引發(fā)很多規(guī)避行為，比如假離婚。“也有可能出現(xiàn)大范圍的欠稅，那效果就要大打折扣。”
倪紅日也認(rèn)為，目前在住房保有環(huán)節(jié)上征稅的條件不成熟，而且“只在幾個(gè)城市開征不符合稅負(fù)公平原則”。
中山揭陽(yáng)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)“模擬評(píng)稅”
記者從權(quán)威人士處了解到，廣東省目前正在抓緊研究貫徹落實(shí)新“國(guó)十條”的細(xì)則，比如二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，但到底稅收政策如何設(shè)置還不得而知，“并沒(méi)有聽到房產(chǎn)稅的消息”。
記者同時(shí)了解到，除了深圳之外，目前廣東已經(jīng)選定了中山和揭陽(yáng)兩地作“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅”空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。上述人士指出，所謂“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅”是稅務(wù)總局開發(fā)的一套系統(tǒng)，用于評(píng)估二手房交易計(jì)稅價(jià)值，系統(tǒng)將試點(diǎn)某一地段的房產(chǎn)價(jià)值模型輸入系統(tǒng)，得出二手房交易的評(píng)估價(jià)。如果試驗(yàn)成功，就能將二手房由按交易價(jià)計(jì)稅調(diào)整為按評(píng)估價(jià)計(jì)稅。“這也是試驗(yàn)性的工作，沒(méi)有真正實(shí)施，只是將國(guó)際做法引進(jìn)來(lái)”。
小資料：各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）稅率
美國(guó)：稱“財(cái)產(chǎn)稅”，各州稅率不同，平均約1%～3%。
日本：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種主要有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，固定資產(chǎn)稅稅率約為1.4%～2.1%。
新加坡：財(cái)產(chǎn)稅一般按租金收入估算，按13%的稅率征收。對(duì)于居民自住用房屋則減按4%的稅率征收。
金沙洲400多套限價(jià)房下月推出
金沙洲400多套限價(jià)房預(yù)計(jì)將在6月份推出市場(chǎng)。
中海金沙馨園距金沙洲大橋和尚未開通的地鐵站步行僅需5分鐘左右。這一批限價(jià)房大部分單位為三房?jī)蓮d，面積為88~97平方米，另有小部分單位是兩房?jī)蓮d設(shè)計(jì)，面積約80平方米。最高限價(jià)6375元/平方米，也就是說(shuō)，即使按最高限價(jià)計(jì)算，面積最大的三房單位總價(jià)約62萬(wàn)元，稱得上是市區(qū)最便宜的房子了。
在2008年樓市低迷時(shí)，廣州有限價(jià)房曾經(jīng)“銷售遇冷”。現(xiàn)在樓市再次陷入膠著狀態(tài)，使得這一批限價(jià)房的銷售情況備受市場(chǎng)關(guān)注。但現(xiàn)場(chǎng)售樓處此起彼伏的咨詢電話表明這些限價(jià)房相當(dāng)受歡迎。
“如果能買到，當(dāng)然合算。”關(guān)注該限價(jià)房很久的金莉夫婦說(shuō)，金沙洲板塊一手樓價(jià)約1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米之間，限價(jià)房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。
廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波表示，除了大手筆的用地儲(chǔ)備，針對(duì)廣州前一批限價(jià)房遭遇的“比市場(chǎng)節(jié)奏慢半拍，房?jī)r(jià)下跌后賣不出去”的尷尬，今年將修訂限價(jià)房管理辦法，解決限價(jià)房與市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的矛盾，確保限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。