2010年，是中國經(jīng)濟的復雜之年。面對樓市暴漲，管理層不斷出政策加以限制。最終結(jié)果會如何？能否最大限度讓炒房客剎車？能否讓樓市在不影響經(jīng)濟的前提下降溫呢？二三線城市會否成為樓市避風港？本報記者各方探訪，找到了幾位投資者，且聽聽他們真實的想法。
溫州炒房者：
并不擔心，80%風險已規(guī)避
身在福州的溫州人應先生應該算得上資深炒房人了。
2002年的時候，他還是溫州的公務員。2003年他毅然辭職下海，專事炒房。在他的背后，有著一個龐大的炒房團，資金供應鏈每一環(huán)都緊緊相扣。在炒房上賺到超額利潤之后，應先生在福州成立了自己的公司，公司里有一個部門專門從事全國的房地產(chǎn)業(yè)研究。
當記者撥通電話時，應先生正在湖南考察一個房地產(chǎn)項目。“政策不斷出臺，我非常重視，但我并不擔心。我認為，我們已經(jīng)規(guī)避了80%的風險。”應先生對記者說。
“我們家族是有實業(yè)的，也比較有錢。所以2003年，我們就下手了。因為是第一次嘗試，我買得并不多。當時，在我和我家族的帶動下，到福州買房的有近300人。一個多月的時間，買了400多套房子。也是從那時開始，福州開始認識到溫州人的力量。”
“現(xiàn)在，我個人手頭的房子就有43套，主要分布在沿海大城市，其中39套住宅、4套商鋪。”應先生對記者說，“至于在我們家族手中的房產(chǎn)就很難統(tǒng)計了。去年3月份，我們家族來了一批人，我?guī)麄兊礁Ｖ葙I房子，一共買了470多套。當時我們的買入價是5800元/平方米左右，現(xiàn)在的房價已經(jīng)接近1萬元/平方米。”
應先生告訴記者，他們買的房子都有銀行貸款，而且都是按照最低比例給的首付。但在買房前，他們對自己的風險承受能力有全面的評估。
“從2000年開始到現(xiàn)在，樓市都有調(diào)控政策。今年出臺的政策，也在我們預料之中。但是，我們認為樓市的走向是有周期的，在中國是4年左右。2007年是中國樓市的底谷，2010年下半年、2011年上半年也將是。所以，我們在買樓時，就要先權(quán)衡自己：是否能保證支付5年左右的銀行利息。這個很容易核算出來，我們會按照我們的承受能力買房。”
“我判斷，接下來有可能會加息。所以，我已經(jīng)提醒過身邊的朋友，在3月份的時候略微減倉。所以，我覺得，接下來我們不會受到太大的影響。”應對記者說。
針對記者是否繼續(xù)買房的問題。應先生回答說：“今年10月份之前，肯定是不會再買了。但是，我們?nèi)匀豢春弥袊鴺鞘?。將來我們也許會到內(nèi)地城市，去二三線城市。”
杭州炒房者：手上300套還不想拋售
杭州的李先生也是房地產(chǎn)投資客。在他的名下，有20多套本地住宅和500多平方米的寫字樓。目前，僅僅住宅的價值就超過5000萬元。
李先生告訴記者：“在炒房行業(yè)內(nèi)，我的房子不算多。我一個朋友，現(xiàn)在手里的房子有300多套。他炒房子，就和經(jīng)營公司一樣。”
“按照目前的政策看，房價是不行了；但，我也并不太擔心。即便價格下跌三分之一，我還是賺錢的。”李先生告訴記者，“我這20多套房子，是在2008年買的。當時的總價是2000多萬元。我現(xiàn)付1200多萬，然后欠了房產(chǎn)開發(fā)公司1000多萬。去年，我把其他的房子賣了，把這1000多萬還掉了。所以，我沒有債務壓力。即使房價大幅縮水，我也是賺的。”
不過，李先生也估計到，將來的房子可能會比較難出手。“如果真的需要用錢，我可以把現(xiàn)有的房產(chǎn)進行抵押。但是，我暫時不會考慮低價拋盤。在市場看低的情況下，不可能賣出好價錢的。所以，我還是會等待，等市場熱起來再賣。”
“我們做了這么多年的炒房，對市場的波動已經(jīng)習慣了。漲上去，肯定會跌下來；而杭州的房子，跌下去，肯定會慢慢再爬上來。只要投資者資金鏈不斷裂，問題就不大。”李先生說。
二三線城市會否成為避風港？
雖然樓市調(diào)控政策連連，但一些企業(yè)家對房地產(chǎn)的“愛好”依舊，只不過他們把目標放到了二三級城市。
之前，在眼鏡行業(yè)有“價格殺手”之稱的資深眼鏡人沈軍最近就勇敢地進入了房地產(chǎn)業(yè)，計劃在景德鎮(zhèn)開辟一個新樓盤。
沈軍對記者說：“近期，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。但是，很明顯，這些政策針對的主要是一線城市，特別是漲價幅度大的一線城市。我認為二三級城市仍然有價值。”在沈軍看來，無論是從資金流向，還是實際需求的角度考慮，二三線城市的房地產(chǎn)仍然有市場。“首先，一線城市買房受到限制，那么，關(guān)注樓市的資金必然進入二三級城市。其次，二三線城市房地產(chǎn)業(yè)主要滿足的是自主型需求，屬于剛性需求。這種需求，即使短期內(nèi)受到政策的影響，但很快就會被消化。”據(jù)了解，目前景德鎮(zhèn)的市區(qū)樓盤價格在3500—3800元/平方米之間，而沈軍的樓盤價格會確定在3800元/平方米左右。
“制訂這樣的價格是因為我們已經(jīng)在當?shù)乇魂P(guān)注了。不僅有個人希望來購房，還有當?shù)貑挝粓F購計劃；此外，還有一批得知消息的溫州人也向我打聽。”沈軍說。
不過，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、著名經(jīng)濟學家易憲容認為，“樓市沒有避風港可言。二三線城市和一線城市的樓市是一榮俱榮，一損俱損。”
充裕的流動性
仍將尋求出路
“樓市新政一出來效果就立竿見影的，至于整個房價的拐點現(xiàn)在不好說，價格下跌是5%還是10%，要看是二手房還是新房，不同熱點區(qū)域的房價反應也不同。”著名財經(jīng)評論人葉檀說，“不過，浙江游資炒房的時代應該告一段落了。”
如果一部分浙江資本從樓市中撤退出來；那么，它必然要尋找一個新的投資方向。方向在哪里呢？
財經(jīng)作家吳曉波的看法是資本市場。“上周股指期貨剛剛推出，加上去年創(chuàng)業(yè)板的開設，國家層面都在把游資往資本市場推。現(xiàn)在，樓市里的游資受到新政的刺激，也很有可能流入股市。”
“我認為判斷資金的走向，得看政策最終的結(jié)果。”浙商研究會執(zhí)行會長楊軼清對記者說，分析樓市火熱的根本原因，還是因為流動性過剩，市場上的錢太多了。炒房團、實體經(jīng)濟、銀行信貸這三大板塊的資金最終形成了市場充裕的流動性。通常來說，股市和樓市是“資金蹺蹺板”，樓市不好就進入股市，股市不好再回到樓市；但是，現(xiàn)在不僅僅是蹺蹺板的問題。這個容量實在是太大了，股市也不可能完全消化，何況今年的股市行情并不好。
楊軼清說：“如果政策相對溫和地穩(wěn)住了房價，房地產(chǎn)行業(yè)利潤被限制了，那么抽出來的資金在溫和通脹的條件下，會通過pe（私募股權(quán)）、vc（風險投資）等各種手段間接或者直接進入實體經(jīng)濟。這是最理想的狀態(tài)。不過，如果房價沒有被穩(wěn)定下來；那么，流動性依然會蜂擁而來，推動下一波上漲。再者，如果房價被徹底打趴下，那就是‘硬著落’。對整個國民經(jīng)濟的損害是非常大的，房產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)都要受到?jīng)_擊。這是整個經(jīng)濟發(fā)展中最擔心的，管理層應該是不允許的。”