編者按：
去年年底政府出臺(tái)一系列調(diào)控措施，全國樓市進(jìn)入短暫的低迷和觀望期，但是2010年伊始便政策頻頻，尤其是春節(jié)、“兩會(huì)”過后，一線城市和一些重點(diǎn)城市又出現(xiàn)成交量的回暖和價(jià)格的上揚(yáng)。如今，“銀四”已過半，五月即將到來，樓市成交隨著推盤量的增加定會(huì)進(jìn)一步提高，“紅五月”值得期待。如此形勢下，對(duì)待樓市和房價(jià)的問題，購房者們根據(jù)自己所處的現(xiàn)狀，有著不同的判斷、不同的立場和觀點(diǎn)；而開發(fā)商，也順著市場的走向改變著自己的策略。同時(shí)，購房者與開發(fā)商之間的博弈也漸漸呈現(xiàn)出來……
現(xiàn)象一：“日光盤”頻現(xiàn) 房價(jià)越推越高
4月10日，園區(qū)的海尚壹品2期加推18幢、20幢樓，240多套房源遭搶購；云庭2期加推1#、6#、20#樓，130多套房源2小時(shí)內(nèi)就售罄；億城左岸香頌首次開盤，現(xiàn)場700組客戶爭搶205套房子……當(dāng)下，蘇州上演一幕幕“我為房狂”的景象，“日光盤”現(xiàn)象再現(xiàn)蘇州樓市。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，近期開發(fā)商人為減少供應(yīng)量，造成了“房源吃緊”的假象，激化了供需矛盾，借此開發(fā)商快速上抬房價(jià)，讓不少購房人產(chǎn)生了焦慮心理：“現(xiàn)在不買，可能還要更貴”。正是在這種心理支配下，一些購房人無奈出手。而更主要的原因是，樓市投資投機(jī)心態(tài)濃重，這更是給高房價(jià)提供了支撐。有投資客表示，近期看到政府頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，雖然明知投資有風(fēng)險(xiǎn)，但是手上的閑錢要保值，除了買房外沒有更好的選擇。
筆者感言：房價(jià)漲得越快，購房者購買的意愿越強(qiáng)，正如炒股，歸結(jié)起來就是“追漲”效應(yīng)。而房子的銷售速度越快，開發(fā)商漲價(jià)的信心也越滿，這把樓市推向了惡性循環(huán)。值得關(guān)注的是，最近中央媒體連續(xù)播發(fā)評(píng)論，解讀房地產(chǎn)，抨擊高房價(jià)，房貸收緊、開征物業(yè)稅等聲音也不絕于耳。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策應(yīng)會(huì)相繼出臺(tái)，而一旦稅收、信貸政策收緊，現(xiàn)在高位入市的人“肯定會(huì)后悔”。
現(xiàn)象二：“捂盤”成潛規(guī)則 開發(fā)商追求利潤最大化
“現(xiàn)在有開發(fā)商不捂盤嗎？”當(dāng)記者追問某地產(chǎn)分析師時(shí)，他反問了記者一句。據(jù)他反映：“目前接觸我的開發(fā)商，基本上都是市場上正在造勢的項(xiàng)目，說的不好聽是捂盤，說得好聽點(diǎn)都在惜售中。”如今，“捂盤”儼然成為房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)潛規(guī)則，一種業(yè)界公開的銷售策略，房價(jià)越漲開發(fā)商越捂得厲害，買房人更是被“捂”得坐臥不安。
據(jù)記者了解，經(jīng)過2009年下半年的快速消化和資金的快速回籠，不少開發(fā)商目前的資金狀況已足以應(yīng)付像去年年初那樣的長期低迷，開發(fā)商有了捂盤的資本，這恰恰是最危險(xiǎn)的。
“100%的樓盤都會(huì)控制銷售速度，如果一個(gè)項(xiàng)目在兩天之內(nèi)全部售出，這個(gè)項(xiàng)目的銷售總監(jiān)肯定會(huì)被業(yè)內(nèi)取笑。”某地產(chǎn)老總表示，這意味著該項(xiàng)目在可控范圍內(nèi)的利潤沒有獲得。但一個(gè)較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項(xiàng)目雖然拿到了預(yù)售許可證，卻仍舊不按規(guī)定時(shí)間開盤，現(xiàn)實(shí)中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤，哪些是因?yàn)榭陀^被動(dòng)原因延緩銷售。而對(duì)個(gè)體樓盤和開發(fā)商而言，通過各種辦法捂盤，最大目的即在于追求利潤最大化，但在整體市場面上，這樣的行為危害巨大。
筆者感言：我們可以想像，由于供需矛盾的存在，開發(fā)商捂盤惜售仍然會(huì)延續(xù)，由于自身不缺乏資金，并且出于銷售的持續(xù)性，開發(fā)商還是會(huì)延續(xù)之前小批量供應(yīng)、多次開盤的銷售策略。不過，捂盤惜售雖然可以獲利，但是也存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦錯(cuò)過最好的銷售時(shí)機(jī)，將會(huì)對(duì)后期的銷售很不利，特別是一些體量大的項(xiàng)目。同時(shí)，捂盤惜售也不是政府所允許的，如果政府開始調(diào)控房價(jià)，捂盤惜售者將首先被治理。因此，2010年，諸位開發(fā)商，盡管你是“皇帝的女兒不愁嫁”，也別造成“留來留去留成仇”的尷尬局面。
現(xiàn)象三：“開盤悄無聲息” 求穩(wěn)求全
據(jù)悉，上周現(xiàn)代大道沿線某樓盤悄悄開盤，預(yù)約客戶紛紛買到了中意的房子，沒有硝煙、不存在砸場，買賣雙方都很平靜。其實(shí)從去年下半年開始，這種開發(fā)商低調(diào)得近乎神秘的開盤風(fēng)氣就已經(jīng)在蘇州樓市蔓延開來。種種跡象表明，盡管“低調(diào)”開盤，但房子卻比以往賣得更順暢。采訪中，該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)比其他大型開發(fā)商，該項(xiàng)目的存量還不算多，所以選擇低調(diào)開盤來保障推盤的穩(wěn)定性。
此外，連夜排隊(duì)、托人買房，這些久違視線的購房表現(xiàn)也再次回歸。一位多次參加排隊(duì)的購房者告訴筆者，很多人都是沖著搶一套房子而去，去晚了要么買不到合適戶型，要么就買貴了，購房者不得不為“低調(diào)”買單，大批的買房人存在讓開發(fā)商們想不低調(diào)也難。
而且，盡管價(jià)格明顯提升，但近期開盤的項(xiàng)目依然幾乎售罄，而且，從目前商品房市場來看，政策并沒出現(xiàn)打壓的作用，也并未明顯收緊，以穩(wěn)為主要出發(fā)點(diǎn)的政策難以打壓火爆的市場。因此，面對(duì)如此瘋狂的樓市，開發(fā)商面對(duì)不多的房源，選擇靜靜開盤也不失為明智之舉。
筆者感言：從目前看，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的思路不會(huì)有大變化，當(dāng)前的政策還將持續(xù)并落到實(shí)處。今年樓市將突出“穩(wěn)”字，即價(jià)格走勢要穩(wěn)、供求關(guān)系要穩(wěn)、大眾心態(tài)要穩(wěn)，購房者不必盲目追漲，保持理性，保穩(wěn)保全。
現(xiàn)象四：“砸盤”引熱議 購房者心急如焚
政府不斷出臺(tái)的調(diào)控政策、開發(fā)商五花八門的促銷手段，吊足了購房者的胃口，近日，各大樓盤的開盤紛紛迎來了搶購熱潮，這其中，“砸盤”儼然成為當(dāng)下一個(gè)不可規(guī)避的樓市現(xiàn)象。
4月初某樓盤的開盤現(xiàn)場，由于開盤當(dāng)日開發(fā)商與購房者之間存在信息不對(duì)稱，導(dǎo)致買房人情緒激動(dòng)，后因有購房者上臺(tái)抗議并產(chǎn)生肢體摩擦使事件進(jìn)一步升級(jí)，開盤現(xiàn)場一片狼藉。
無獨(dú)有偶！上周末園區(qū)某樓盤同樣遭遇了“砸盤”，9日，購房者紛紛趕往售樓處排號(hào)選房，可是直至上午10點(diǎn)，仍然沒有相關(guān)代表告知10日不會(huì)開盤，而現(xiàn)場排號(hào)已有150-200人。最后，民憤激發(fā)，開發(fā)商以預(yù)約客戶太多為由而延后開盤。
“買和不買都鬧心啊”，準(zhǔn)買家小吳夫婦感嘆道。他們最近準(zhǔn)備將自己的小兩房換成三房，最好是帶有套間，因?yàn)樾殞毤磳⒃诿髂瓿錾?。正是如此，小吳夫婦幾乎每個(gè)周末都跑去看樓，看了一輪下來，不是超過了資金預(yù)算，就是產(chǎn)品不喜歡。最鬧心的是，本來圈定了一批想購買的物業(yè)，最后卻都因?yàn)閮r(jià)格落差太大而選擇放棄。“想看一看哪一個(gè)優(yōu)惠多一點(diǎn)，誰知道開發(fā)商像商量好了一樣，都沒有什么大優(yōu)惠”。小吳夫婦說，樓價(jià)讓他們下不了決心，肚子里的小寶寶又讓他們要趕緊下定決心，真是矛盾焦灼。
筆者感言：盡管開發(fā)商們慎言回暖和見底，但房價(jià)隨“暖風(fēng)”而漲也已經(jīng)是不爭的事實(shí)。雖然購房者心態(tài)各異，但他們有一個(gè)共同的心愿，就是希望樓市能健康平穩(wěn)地發(fā)展，讓老百姓能住得上房子，買得起房子，畢竟安居才能樂業(yè)。