最近，有兩條資訊在互聯(lián)網(wǎng)上引起熱議。一條是，易憲容先生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)指出，現(xiàn)行的住房制度存在著嚴(yán)重缺陷，需要進(jìn)行第二次住房制度改革(簡(jiǎn)稱(chēng)“二次房改”，見(jiàn)2009年12月28日中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)五版《中國(guó)住房市場(chǎng)需要“第二次革命” 》)；另一條是國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的陳淮先生在經(jīng)濟(jì)參考報(bào)上撰文，否認(rèn)該部正在醞釀二次房改。
不管人們主觀上如何評(píng)價(jià)現(xiàn)行住房制度，85%的城鎮(zhèn)居民無(wú)力購(gòu)房是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)；多數(shù)市民抱怨現(xiàn)行的住房制度，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。這同建設(shè)宜居城市，保障人的“天賦住房權(quán)”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的人文城市建設(shè)理念和目標(biāo)，顯然是相悖的。所以，改革或調(diào)整現(xiàn)行的住房制度，是不容回避的議題。
借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，構(gòu)建雙軌制住房市場(chǎng)可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇：針對(duì)20%的高收入者，建立商品化住房市場(chǎng)，由市場(chǎng)機(jī)制配置住房；針對(duì)60%的中等收入者和20%的低收入者，建立保障性住房市場(chǎng)或準(zhǔn)商品化住房市場(chǎng)，由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)機(jī)制配置住房。對(duì)于旨在保障少數(shù)富人自由選擇的商品化住房市場(chǎng)，政府只須控制建設(shè)用地總量和區(qū)位就可以了；對(duì)于旨在解決多數(shù)人居有定所的保障性住房市場(chǎng)，政府則需要花費(fèi)較多的心思，付出更多的辛勞。
首先，要明確規(guī)定并嚴(yán)格落實(shí)，中低收入居民只能申購(gòu)或租住一套保障性住房。這樣設(shè)計(jì)的根據(jù)是，住房是生活必需品，生而有房可住，是人的基本權(quán)利。我國(guó)正處在城市化過(guò)程中，在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，會(huì)有越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城市，而城市的住房建設(shè)用地非常稀缺。保障每個(gè)城市家庭都有一套與其收入、職業(yè)和社會(huì)地位相當(dāng)?shù)淖》?，?shí)屬不易。如果允許某些人擁有多套住房，勢(shì)必減少其他人的住房機(jī)會(huì)，導(dǎo)致住房配置不公。同時(shí)，這樣規(guī)定也有利于遏制少數(shù) 公務(wù)員在保障性住房市場(chǎng)上的腐敗行為，提高政府公信力。此外，該規(guī)定還有利于消除炒房投機(jī)，遏制住 房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。實(shí)證地看，在一線(xiàn)城市，投資性或投機(jī)性住房需求大約占40%。如果這部分需求被有效剔除，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有明顯下降。
其次，要在住房設(shè)施齊全、便利生活的基礎(chǔ)上，限定單套住房面積，如此前提出的90平方米上限等。這樣規(guī)定的根據(jù)是，我國(guó)城市土地資源非常稀缺，房子小一點(diǎn)，可以節(jié)省建設(shè)用地，用同樣的土地資源，建造更多的房子，滿(mǎn)足更多人的住房需求。同時(shí)，我國(guó)多數(shù)城鎮(zhèn)居民的收入水平較低，房子小一點(diǎn)，可以減少租金支出或節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用，降低住房消費(fèi)成本，減少對(duì)其他消費(fèi)的擠出。另外，對(duì)多數(shù)中低收入者而言，住房的基本功能是滿(mǎn)足夜眠八尺的生存需要和發(fā)展需要。尤其是對(duì)20%的低收入者而言，只要房子能遮風(fēng)避雨，夜晚安眠，起居方便，就可以接受了。當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，包括住房面積在內(nèi)的住房條件，是應(yīng)當(dāng)不斷改善的。我們也相信，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增加，人們的住房會(huì)越來(lái)越寬敞，居住條件會(huì)越來(lái)越好。
再次，要限定房子的租金或價(jià)格，使之與人們的收入水平相適應(yīng)。可以考慮，廉租房的租金控制在居民收入的30%以?xún)?nèi)，收入—房?jī)r(jià)比控制在6∶1到7∶1之間。這樣考慮的根據(jù)是，住房費(fèi)用是勞動(dòng)力價(jià)值的構(gòu)成部分。用工資收入的相應(yīng)部分補(bǔ)償住房費(fèi)用，是勞動(dòng)力正常再生產(chǎn)的前提條件。如果住房費(fèi)用高于工資收入的相應(yīng)比例，住房消費(fèi)過(guò)多地?cái)D占其他消費(fèi)，勞動(dòng)力成本得不到充分補(bǔ)償，勞動(dòng)力再生產(chǎn)就會(huì)萎縮。這對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展是極其不利的。
最后，要給出一個(gè)實(shí)現(xiàn)居者有其屋的時(shí)間表，比如五年，或最多十年，并作為考核地方政府的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的理由是，建設(shè)保障性住房是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到許多意想不到的困難。如果沒(méi)有硬性時(shí)間規(guī)定，保障性住房建設(shè)的速度會(huì)很慢，居者有其屋的目標(biāo)可能被無(wú)限期延后，有些城市居民可能長(zhǎng)期居無(wú)定所。
實(shí)施上述改革有以下幾個(gè)問(wèn)題需要解決
第一，廉租房收取的租金，有可能低于房子生產(chǎn)費(fèi)用，影響廉租房再生產(chǎn)。解決此問(wèn)題的辦法，是把廉租房定義為準(zhǔn)公共物品，廉租房建設(shè)費(fèi)用和租金之間的差額由政府埋單。其實(shí)質(zhì)是富人資助窮人，相信有同情心的人能夠理解。
第二，以成本為基礎(chǔ)的保障性住房?jī)r(jià)格，有可能超過(guò)規(guī)定的收入—房?jī)r(jià)比，中等收入者仍然無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房。解決房?jī)r(jià)過(guò)高的辦法是，政府劃撥土地或降低土地出讓價(jià)格；減少住房建設(shè)的相關(guān)稅費(fèi)；管制開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)率。從個(gè)案成本資料看，這三項(xiàng)成本約占房?jī)r(jià)的70%，對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)有足夠的空間支撐。業(yè)內(nèi)人士也指出，如果剔除不合理成本因素，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)超過(guò)7000元到8000元，一般居民基本上可以承受。
第三，管制住房?jī)r(jià)格必然壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，有些開(kāi)發(fā)商有可能因發(fā)生虧損而退出，從而會(huì)減少住房供給。解決此問(wèn)題的辦法是，允許合作社和非營(yíng)利公益性合作建房機(jī)構(gòu)參與建房；允許國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和有條件的企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)面向本單位職工的住房。這樣做，不僅有利于調(diào)動(dòng)多方面的建房積極性，增加住房有效供給，還可以打破開(kāi)發(fā)商的壟斷經(jīng)營(yíng)，降低房?jī)r(jià)。此外，允許城郊農(nóng)民建設(shè)保障性住房，也有利于化解住房供給不足問(wèn)題。
第四，改革城市住房用地制度，規(guī)范住房相關(guān)稅費(fèi)，有可能減少地方政府的收入，影響其參與積極性。例如，2009年，全國(guó)城市土地出讓收益超過(guò)15000億元。有些城市的財(cái)政收入一半以上來(lái)自土地轉(zhuǎn)讓金。如果因?yàn)楦母镒》坑玫刂贫?，這部分收入減少了，政府當(dāng)然很難割舍。但是，這個(gè)問(wèn)題也不是不能解決。例如，開(kāi)征物業(yè)稅，就可以彌補(bǔ)政府的部分損失。再如，目前地方政府收的錢(qián)，除了用于自身運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用外，主要是用于以基建為代表的經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資，前者可以通過(guò)改革“三公消費(fèi)”大幅度降低，后者應(yīng)該用多少資金，甚至有無(wú)必要，都是需要認(rèn)真討論的。
第五，有些“舊人”有多套住房，而“新人”只能有一套住房，這就會(huì)形成事實(shí)上的住房不公平。解決此問(wèn)題的辦法是，承認(rèn)“舊人”的部分既得利益，由政府贖買(mǎi)其超出規(guī)定的房子；用行政的或經(jīng)濟(jì)的手段，強(qiáng)制“舊人”把超出規(guī)定的房子退賣(mài)給政府。
需要提及的是，在二次房改過(guò)程中，地方政府既是改革者，又是被改革者。如果政府角色錯(cuò)位，就會(huì)影響改革進(jìn)程。同樣，二次房改雖然最終惠及絕大多數(shù)城市居民，但也會(huì)損害少數(shù)開(kāi)發(fā)商、銀行和富人的切身利益。后者有可能以各種方式反對(duì)、抵制和阻撓改革，并引致許多矛盾和紛爭(zhēng)。所以，同初次房改一樣，二次房改也是一個(gè)尖銳的問(wèn)題，需要最高決策層從政治的高度進(jìn)行權(quán)衡和取舍。
(作者單位：北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)