“寬貨幣，緊信貸”已成定局。
1月7日，央行上調(diào)3月期央票利率；10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國(guó)十一條”)嚴(yán)格二套房貸以及房企信貸；1月12日，央行近13個(gè)月以來首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；13日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行資本充足率監(jiān)督檢查指引》(下稱“指引”)。
層層密布的調(diào)控政策使信貸緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的基調(diào)迅速曝光，在此之下，開發(fā)貸、二套房貸甚至延伸至首套房貸的地產(chǎn)信貸收縮也正在業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在13日國(guó)務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)貸款已占銀行貸款增量和整個(gè)貸款余額的20%左右，需要通過措施有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也要有效地控制投機(jī)和投資性按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
相呼應(yīng)的是，中行總行公司部相關(guān)人士向記者表示，盡管2010年度的信貸規(guī)劃要在一月底“一行三會(huì)”(央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì))年度會(huì)議結(jié)束后方才制定，但“銀行已經(jīng)嚴(yán)格二套房信貸，開發(fā)貸也更加審慎，對(duì)融資企業(yè)加大了項(xiàng)目資本金、四證等指標(biāo)的考核力度”。
與此同時(shí)，農(nóng)行、招行、深發(fā)展等銀行從業(yè)人士也表示符合監(jiān)管方向的、更加嚴(yán)格防范系統(tǒng)與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的信貸細(xì)則正在準(zhǔn)備之中，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸的龍頭建行更是已向各分行下達(dá)了收緊地產(chǎn)信貸的通知。
政策轉(zhuǎn)向？
引導(dǎo)并加速這一變化的是國(guó)家調(diào)控政策的明確。盡管前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍將貨幣政策定調(diào)為“適度寬松”，但監(jiān)管層后續(xù)的一系列動(dòng)作，卻已經(jīng)將這一基調(diào)暗轉(zhuǎn)。
如果說7日央行3月期央票利率上升4個(gè)基點(diǎn)以及“國(guó)十一條”平抑 房?jī)r(jià)尚在預(yù)期之中，12日央行同時(shí)調(diào)高1年期央票利率8個(gè)基點(diǎn)和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，則大大超出了市場(chǎng)的預(yù)期。
交通銀行(601328)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，這是央行對(duì)管理通脹預(yù)期以及銀行上半年普遍的放貸沖動(dòng)所傳遞出的監(jiān)管信號(hào)與決心。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為之所以如此迅速出臺(tái)“緊信貸”政策，與今年1月第一周貸款規(guī)模達(dá)到6000億元的傳言不無關(guān)系。
這種邏輯中實(shí)際隱含了兩種隱憂，一是不均勻放貸所導(dǎo)致的信貸集中井噴進(jìn)一步推升通脹，二是高達(dá)20%的地產(chǎn)新增信貸占比，造成的房地產(chǎn)信貸規(guī)?；?。無論哪一種隱憂，其背后都將是銀行所擔(dān)負(fù)的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，從去年12月連續(xù)5次的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控可以看出，監(jiān)管層正在試圖改變部分地區(qū)過快上漲的房?jī)r(jià)。
在“國(guó)十一條”中，“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，打擊囤地、降低融資杠桿率，加大信貸審核”等都被再次重申。
此外，在銀監(jiān)會(huì)2010年年度工作會(huì)議召開前夕，1月13日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《商業(yè)銀行資本充足率監(jiān)督檢查指引》，敦促各商業(yè)銀行密切關(guān)注自身資本充足率。與此同時(shí)，郭田勇透露，提高資本充足率至11%或13%的意向，也正在監(jiān)管層的考慮之中。
針對(duì)銀監(jiān)會(huì)這一行為，天相投顧地產(chǎn)研究組分析師表示，“這不排除通過密集布局達(dá)到敲山震虎的威懾目的，針對(duì)上半年銀行的普遍放貸沖動(dòng)，監(jiān)管政策會(huì)更緊。”
這一觀點(diǎn)也得到了不少銀行從業(yè)人員的支持，中行、深發(fā)展等銀行從業(yè)人員都表示今年的監(jiān)管將更為嚴(yán)格和量化。郭田勇更是認(rèn)為：“1月份將是政策高發(fā)期，除了由去年底的監(jiān)管政策要落實(shí)，剩下的兩會(huì)也將對(duì)信貸政策以及地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)行更加具體的要求。”
個(gè)貸收緊
盡管二套房首付比例提高至50%的傳聞被證實(shí)是空穴來風(fēng)，但作為此一輪調(diào)控中抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房的有效工具，二套房貸的收緊已成為事實(shí)。
首先，“國(guó)十一條”明確表示，二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)短線炒家的抑制作用已毋庸置疑。
“相比之前的1.1倍利率，此次按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的權(quán)力下放并不是放松，也不會(huì)是二套房貸政策的最終版本。”深發(fā)展北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，在調(diào)控含義后，各家銀行實(shí)際上都在觀望，除了觀望監(jiān)管層進(jìn)一步的政策指導(dǎo)，也在觀望同業(yè)對(duì)政策的反應(yīng)。“如何定義二套房、到底執(zhí)行怎樣的利率，很有可能監(jiān)管部門再出相關(guān)嚴(yán)格細(xì)則，而在此之前，各銀行都會(huì)更加謹(jǐn)慎。”
其次，實(shí)際操作中，各家商業(yè)銀行的審批資格和審批流程將更加嚴(yán)格。建行相關(guān)人士表示，目前只有優(yōu)質(zhì)的信貸客戶才能享受到二套房首付4成、利率1.1倍的優(yōu)惠，“我們?cè)谌ツ陣?yán)格執(zhí)行后，就再也沒有松開，今年預(yù)計(jì)將會(huì)更加嚴(yán)格。”
農(nóng)行則表示：“除以家庭為單位審批之外，對(duì)信貸資格以及改善性需求的界定也將進(jìn)行更加嚴(yán)格的辨識(shí)。”
北京一家中介機(jī)構(gòu)甚至透露，個(gè)別地區(qū)的分支機(jī)構(gòu)在辦理二套房貸時(shí)，已經(jīng)出現(xiàn)滯壓現(xiàn)象，原因應(yīng)該是“在細(xì)則出來前，部分銀行暫時(shí)停止了二套房的審批”。
對(duì)此，民生銀行(600016)、興業(yè)銀行(601166)等銀行表示，目前的二套房信貸政策仍在按照4成首付、1.1倍利率執(zhí)行。
各家商業(yè)銀行主動(dòng)收緊二套房貸政策的同時(shí)，旨在保護(hù)促進(jìn)的首套房信貸業(yè)務(wù)卻遭遇了“被收緊”形勢(shì)——現(xiàn)在樓市已經(jīng)進(jìn)入了有價(jià)無市的階段。盡管不在國(guó)家宏觀調(diào)控的范疇，但是高頻率的房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)使得自住型、改善型需求者開始駐足觀望。
“我們現(xiàn)在最關(guān)注的是樓市成交量，12月份成交量已經(jīng)下跌，如果1月份再持續(xù)下跌，這將直接影響到首套房貸業(yè)務(wù)的規(guī)模。”招商銀行(600036)資產(chǎn)管理中心人士表示，盡管新年第一周信貸規(guī)模繼續(xù)猛增，但有很多貸款都是從去年年底順延過來的，新增客戶并不是很多。
針對(duì)目前持續(xù)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的判斷，招行人士認(rèn)為，2010年，尤其是上半年，房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)并不容樂觀。
“這種觀望情緒很難短期消除，按照以往經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)調(diào)控一般都會(huì)有3～6個(gè)月的觀測(cè)期，除非樓市有了一個(gè)比較緩和情緒的好轉(zhuǎn)，否則，一旦樓價(jià)繼續(xù)迅速上漲，由于擔(dān)心更多政策出臺(tái)，市場(chǎng)的觀望情緒將會(huì)更濃。”上述天相投顧分析人士指出。
審慎開發(fā)貸
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“國(guó)十一條”嚴(yán)控開發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下，銀行的開發(fā)貸也會(huì)更加嚴(yán)格。
“與經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度相比，去年的樓市漲得太快，這是有問題的。”農(nóng)行總行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在整個(gè)過程中，銀行也負(fù)有一定的責(zé)任。
中行人士則認(rèn)為，在2009年地產(chǎn)信貸超過40%的高增長(zhǎng)中，銀行至少存在兩方面問題，一是給了房地產(chǎn)企業(yè)較大的融資杠桿，二是銀行傍大款，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)錦上添花也一定程度上助長(zhǎng)了地王行為。
上述中行人士表示，盡管2010年總體的信貸增量仍會(huì)保持在一個(gè)較為寬松的額度，但地產(chǎn)信貸將不會(huì)再出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。“一方面隨著土地出讓金的首付成數(shù)增加，地產(chǎn)企業(yè)的融資杠桿能力在下降，另一方面我們也會(huì)更加注重信貸質(zhì)量，對(duì)融資企業(yè)加大審核力度，其中包括項(xiàng)目資本金、四證等考核指標(biāo)。”上述中行人士表示。
而此前傳出已經(jīng)內(nèi)部草擬新年產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷指引，開發(fā)貸從嚴(yán)的招行、平安銀行，盡管事后對(duì)此有所否認(rèn)，但對(duì)于開發(fā)貸未來審慎的態(tài)度也近乎默認(rèn)。平安銀行總行辦公室人士表示現(xiàn)在制訂新年信貸計(jì)劃為時(shí)尚早；招行資產(chǎn)管理中心人士則進(jìn)一步透露“對(duì)于開發(fā)貸，出于維護(hù)市場(chǎng)分額仍會(huì)保持一定規(guī)模，但不會(huì)大增”。
在這一點(diǎn)上，即使是2008、2009年在地產(chǎn)金融上比較活躍的民生銀行，在表述今年的開發(fā)貸前景時(shí)，也使用了“不求規(guī)模，追求穩(wěn)健”的字眼。而接受記者詢問的農(nóng)行、深發(fā)展也都持相似觀點(diǎn)。
與此同時(shí)，在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策下，2009年銀行信貸地產(chǎn)、“鐵公基”位居前列的局面也正在被打破。各商業(yè)銀行正在尋找地產(chǎn)信貸的替代品。
此前，農(nóng)行戰(zhàn)略管理部發(fā)布一份研究報(bào)告認(rèn)為，2010年的固定資產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)明顯的回落。綜合判斷，預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資名義增速將保持在25%左右。
而根據(jù)國(guó)家“有保有壓”的調(diào)控政策，各商業(yè)銀行也紛紛表態(tài)，未來將進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等支持力度，退出鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)能過剩行業(yè)。
中行人士表示，“今年銀行將加大中小企業(yè)貸款力度，一旦政策解決了農(nóng)村戶口、土地流轉(zhuǎn)等問題，我們也會(huì)向城鎮(zhèn)化方向傾斜。”