新浪地產(chǎn)訊 據(jù)新華網(wǎng)北京1月10日電，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在通知的“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”條下，明確規(guī)定，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。” 伴隨此條政策的出臺(tái)，一度甚囂塵上的二套房首付比例爭(zhēng)論終于塵埃落定。這是2009年年末以來(lái)中央政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策中出臺(tái)的又一措施。
中央房地產(chǎn)調(diào)控政策軌跡收緊跡象明顯
在宏觀經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的大環(huán)境下，2009年的房地產(chǎn)業(yè)顯然是一個(gè)異數(shù)：房?jī)r(jià)飆升、地王頻現(xiàn)、炒房瘋狂……在媒體驚呼全民炒房時(shí)代降臨，在民眾輿情激論“泡沫”中，調(diào)控呼聲群起，收緊信號(hào)顯現(xiàn)，政府相繼作出一系列動(dòng)作，給高燒不退的房地產(chǎn)業(yè)打下退燒針。
2009年11月10日，國(guó)土資源部下發(fā)154號(hào)文，對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”。
解讀：在地王頻現(xiàn)的09年，““限大令”能否真正嚴(yán)格土地供應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用，成為地王“緊箍咒”，一度備受業(yè)界關(guān)注。
2009年12月3日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)上市部召集“招保萬(wàn)金”等多家房企融資部門負(fù)責(zé)人，召開(kāi)了一個(gè)內(nèi)部會(huì)議。知情人士透露，會(huì)議的主題是討論“再融資與高房(地)價(jià)的關(guān)系”。
解讀：“這一會(huì)議議題令與會(huì)者感到不安。”“在向國(guó)土資源部征求意見(jiàn)后，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫緩房企融資申請(qǐng)的審核工作。”2009年12月10日，證監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士透露，“在元旦前甚至春節(jié)前重啟審核的可能性非常小。”
2009年12月9日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過(guò)《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)》。會(huì)議指出，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。”
解讀：5年內(nèi)二手房交易成本漲4倍，將達(dá)史上最高。這意味著國(guó)家今年元月起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的終止。這說(shuō)明政府支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，政策對(duì)自住和改善性需求沒(méi)有影響。
2009年12月7日，在12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)多年來(lái)第一次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)描述。隨后國(guó)家發(fā)改委主任張平明確表態(tài)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，輿論認(rèn)為這是主管部門發(fā)出抑制高房?jī)r(jià)的信號(hào)。當(dāng)天晚上，國(guó)務(wù)院通知，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，直指投機(jī)炒房。“2005年‘國(guó)八條’、2006年‘國(guó)六條’時(shí)，基調(diào)是‘穩(wěn)定房?jī)r(jià)’，而此次用到‘遏制’一詞，分量明顯重于‘抑制’，更狠于‘穩(wěn)定’。”
2009年12月10日，全國(guó)物價(jià)局長(zhǎng)會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議就社會(huì)物價(jià)調(diào)控與穩(wěn)定問(wèn)題，明確提出包括規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格秩序等5項(xiàng)調(diào)控物價(jià)措施。
2009年12月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
解讀：繼國(guó)務(wù)院九日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、十四日“國(guó)四條”出臺(tái)之后，十七日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。有專家指出，中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。
2009年12月18日，為期半天的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年度工作會(huì)議在北京召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，落實(shí)國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議精神，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是2010年全國(guó)住房建設(shè)工作的第一項(xiàng)任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，要對(duì)去年以來(lái)新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整，采取針對(duì)性措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2009年12月24日，備受社會(huì)關(guān)注的二手房營(yíng)業(yè)稅征收比例出臺(tái)。財(cái)政部、國(guó)稅總局今天宣布：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
解讀：這已是自2005年開(kāi)征二手房營(yíng)業(yè)稅至今五年來(lái)第四次調(diào)整。此次政策細(xì)則通過(guò)對(duì)不同的房屋類型征收營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對(duì)待不同購(gòu)房群體，主要打壓的對(duì)象是一線城市中高端二手房交易。
2009年1月6日，2010年央行工作會(huì)議為2010年的貨幣政策定下基調(diào)，央行表示將保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，但嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。同時(shí)也提出，密切跟蹤監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和市場(chǎng)流動(dòng)性情況，適時(shí)適度調(diào)節(jié)。
2010年1月10日電 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。
解讀：此通知，把“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”放在頭條，把“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”放在末尾，也許我們可以從這個(gè)角度看出，此次調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該在“平衡供需”和“提高執(zhí)行力”方面作出更深一步的努力。“關(guān)鍵是要增加供給量來(lái)平抑高房?jī)r(jià)，而不是通過(guò)壓縮需求來(lái)抑制房?jī)r(jià)。抑制需求會(huì)導(dǎo)致交易量變小，將對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大的負(fù)面影響。”
政策組合拳能否“拳拳到肉”？
新一輪房地產(chǎn)政策一路走來(lái)，軌跡益發(fā)明顯，政策組合拳能否“拳拳到肉”，切實(shí)發(fā)揮調(diào)控效力呢？這要看后續(xù)跟進(jìn)的實(shí)操細(xì)則能夠多大程度的落實(shí)到位。
此前，2009年12月18日召開(kāi)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年度工作會(huì)議明確指出：作為2010年全國(guó)住房工作的頭等大事，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)已經(jīng)形成責(zé)任制分解：省級(jí)政府負(fù)總責(zé)，地市級(jí)政府抓落實(shí)。同時(shí)這讓200余個(gè)城市的主管副市長(zhǎng)蒞會(huì)備受關(guān)注。
2009年12月27日，人民日?qǐng)?bào)-人民網(wǎng)發(fā)表《人民時(shí)評(píng)：遏制高房?jī)r(jià) 地方政府別遮遮掩掩》也直指調(diào)控政策執(zhí)行環(huán)節(jié)。
新浪地產(chǎn)獲悉，為了服務(wù)于2010年更加動(dòng)態(tài)、靈活地調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，住建部房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)覆蓋城市已經(jīng)由40個(gè)擴(kuò)大到90個(gè)。而高檔房和普通商品房數(shù)據(jù)將分開(kāi)統(tǒng)計(jì)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾表示：調(diào)控政策屢屢奏效，回顧過(guò)去十年，第一次調(diào)控是2003年底、2004年結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，第二次是2007-2008年的調(diào)控，第三次是2008年10月份的刺激性政策出臺(tái)，使房地產(chǎn)能夠恢復(fù)元?dú)狻?按照這種觀點(diǎn)，此次調(diào)控能否成功地成為房地產(chǎn)的特效“退燒藥”呢？讓我們拭目以待。