本報(bào)記者 許峰
繼國(guó)務(wù)院9日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國(guó)四條”出臺(tái)之后，17日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。近期密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。而在政策之拳頻頻出擊之下，蘇州的購(gòu)房者也開(kāi)始陷入兩難與焦慮，在新的政策環(huán)境下，購(gòu)房者又將何去何從？
焦慮：
蘇州購(gòu)房者沒(méi)了方向
廖暉最近著實(shí)有點(diǎn)煩，現(xiàn)在在東港新村住著一套兩室小房的他本來(lái)想過(guò)兩年準(zhǔn)備生小孩的時(shí)候再換一套大房子，但是被今年房?jī)r(jià)漲勢(shì)嚇怕了，看著不少開(kāi)發(fā)商表示明年房?jī)r(jià)還要漲，也著急出手買房。不過(guò)隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于遏制房?jī)r(jià)的表態(tài)出來(lái)之后，他開(kāi)始猶豫起來(lái)，不知道明年房?jī)r(jià)究竟能否被壓下來(lái)，能降多少？在這種情況之下，他被是否應(yīng)該及時(shí)出手買房弄得焦慮不已，詢問(wèn)了不少人也始終不得要領(lǐng)。
每年的年底都是各項(xiàng)政策變化的窗口期，樓市也是如此。在去年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布131號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)始一場(chǎng)由中央到地方一致行動(dòng)的救市，各項(xiàng)救市政策紛紛出臺(tái)，導(dǎo)致了今年樓價(jià)的瘋漲。而在最近，樓市政策再次面臨變盤(pán)。在今年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定取消 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，17日各部委又聯(lián)合發(fā)文明確“開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于五成”。
調(diào)控之拳頻出，不少購(gòu)房者卻再度陷入了迷茫。“真的可以觀望了嗎？房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？”廖暉一個(gè)又一個(gè)疑問(wèn)代表了大多數(shù)購(gòu)房者的心聲。在廖暉看來(lái)，2007年那場(chǎng)政策波動(dòng)同樣讓購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)回落充滿期待，但是未成想僅僅過(guò)了一年房?jī)r(jià)便再度攀上新高峰，讓選擇等待的購(gòu)房者后悔不已，房?jī)r(jià)還會(huì)陷入“越調(diào)控越上漲”的怪圈嗎？
走勢(shì)：
樓市是否將重回調(diào)整
隨著政策環(huán)境的變化，更多人關(guān)注的是樓市走勢(shì)的變化。此前，蘇州不少開(kāi)發(fā)商放出了明年提價(jià)的風(fēng)聲，而在市場(chǎng)上，多個(gè)開(kāi)發(fā)商預(yù)期明年房?jī)r(jià)再漲紛紛捂盤(pán)待漲。但是隨著中央對(duì)樓市政策的轉(zhuǎn)變，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年樓市重回調(diào)整已經(jīng)是必然，“明年樓市成交量肯定會(huì)下降，房?jī)r(jià)是否大幅調(diào)整則有待觀察”。
縱觀蘇州的樓市，自9月開(kāi)始房?jī)r(jià)出現(xiàn)了加速上揚(yáng)。根據(jù)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)， 9月份住宅類房源共成交7678套，同比增長(zhǎng)250.8%，環(huán)比增長(zhǎng)32.2%；成交均價(jià)為7287.56元/平方米，同比上漲13.4%，均價(jià)超2008年高位水準(zhǔn)。 10月份，蘇州樓市共成交7753套住房，同比增長(zhǎng)238.3%；成交均價(jià)為8240.48元/平方米，同比上漲17.8%，環(huán)比上漲13.1%。到了11月份，蘇州市區(qū)商品住宅量和價(jià)在高位運(yùn)行，當(dāng)月共成交6907套，同比增長(zhǎng)118.4%，成交均價(jià)為8701.03元/平方米，同比上漲29.9%。近三個(gè)月來(lái)，商品房成交量和成交均價(jià)的大幅增長(zhǎng)，直觀地反映了蘇州樓市的火爆。
今年以來(lái)，由于市場(chǎng)供應(yīng)量的減少以及通脹預(yù)期盛行，除了改善性需求外，不少投資、炒房需求紛紛涌入，市場(chǎng)的迅速消化去年供大于求造成的庫(kù)存，甚至導(dǎo)致了樓市供不應(yīng)求，造成了房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，恐慌性消費(fèi)也匆忙入市。由于政策轉(zhuǎn)向，明年市場(chǎng)可能再度會(huì)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求。不少專家認(rèn)為，這一輪蘇州房?jī)r(jià)的快速上漲，不少自住者已經(jīng)難以承受，并且隨著政策的轉(zhuǎn)向會(huì)轉(zhuǎn)向觀望。而年末政策風(fēng)向改變，炒家會(huì)“獲利了結(jié)”。一進(jìn)一出，高價(jià)位的樓市，將可能面臨需求不足的局面。“其實(shí)，即使國(guó)家不出臺(tái)調(diào)控政策，樓市也有自身調(diào)整的要求，這一輪房?jī)r(jià)確實(shí)漲得過(guò)快過(guò)急。”有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房?jī)r(jià)高漲，明年樓市成交量將出現(xiàn)下降。
爭(zhēng)議：
房?jī)r(jià)是否會(huì)再度探底
雖然明年的樓市調(diào)整已經(jīng)是必然，但是房?jī)r(jià)是否會(huì)回落，專家卻有著不同的看法。看空者認(rèn)為，今年的樓市過(guò)熱僅僅是一種反彈，隨著救市政策的退出，市場(chǎng)將重回此前的調(diào)整通道，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)探底行情。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)雖然會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但是由于政府對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)還寄予希望，出臺(tái)的政策應(yīng)該會(huì)相對(duì)溫和，市場(chǎng)不至于像2008年那么差。“當(dāng)對(duì)市場(chǎng)不利的政策出來(lái)后，最先反應(yīng)的是成交的下降，價(jià)格還不會(huì)很敏感。 ”不動(dòng)產(chǎn)投資專家楊肇鋒表示，成交量是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的直接反應(yīng)，價(jià)格是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的是大漲小跌逐步上揚(yáng)的，但是成交量可以變化很快。因此盡管2008年成交量跌了50%，而房?jī)r(jià)卻只有少數(shù)樓盤(pán)跌了20%。楊肇鋒認(rèn)為，今年房地產(chǎn)業(yè)一直處于量升價(jià)漲的狀態(tài)，馬上會(huì)進(jìn)入量跌價(jià)漲的階段，如果量一直下跌，才會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)跌的階段。至于明年房?jī)r(jià)是否下降，還要看接下來(lái)是否有進(jìn)一步的調(diào)控政策，但即使下跌也會(huì)出現(xiàn)在明年下半年，而且跌的機(jī)會(huì)少幅度也不會(huì)大。
蘇州科技大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)盛承懋則表示，一兩項(xiàng)調(diào)控政策并不能完全解決房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題，只有在以政府為主導(dǎo)的多方努力之下，金融結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房企開(kāi)發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了真正合理、科學(xué)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能健康平穩(wěn)發(fā)展。“蘇州今年來(lái)成交的商品房平均面積都在110平方米左右，這是一個(gè)不合理的水平。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)等因素都集中開(kāi)發(fā)中大 戶型房源，在均價(jià)高位的情況下，總價(jià)高居不下，大量有購(gòu)房需求的人買不起房。 ”盛承懋認(rèn)為，政策主要還是應(yīng)該解決合適的商品房供應(yīng)問(wèn)題，一味靠調(diào)整購(gòu)房稅費(fèi)不能完全解決市場(chǎng)問(wèn)題。
現(xiàn)狀：
樓市調(diào)整買房仍不易
2009年，開(kāi)發(fā)商在蘇州拿地的瘋狂有目共睹。除了“地王”連續(xù)出爐，在11月4日的土地拍賣會(huì)上，最高樓面單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米、平均漲幅達(dá)到79%、漲幅最高的達(dá)317.8%。土地成本加上建筑成本再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，才是房子最終的價(jià)格，土地價(jià)格的破記錄，蘇州的購(gòu)房者直觀感覺(jué)今后買房越來(lái)越不容易。“雖然國(guó)家出臺(tái)政策打擊囤地，提高購(gòu)地首付款，但對(duì)有著融資優(yōu)勢(shì)的大型房企的資金影響并不會(huì)太大。 ”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。
而分析發(fā)現(xiàn)，在此前一輪房?jī)r(jià)、地價(jià)瘋漲的情勢(shì)之下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也都將目光瞄準(zhǔn)了高端住宅，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便明年樓市出現(xiàn)調(diào)整行情，購(gòu)房也不會(huì)是件容易事。以蘇州樓市成交主力區(qū)域園區(qū)來(lái)說(shuō)，據(jù)一家知名代理機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2010年園區(qū)商品住宅房源上市量約300萬(wàn)平方米，而其中中高端住宅產(chǎn)品將出現(xiàn)進(jìn)一步提升。諸如大和和風(fēng)雅致項(xiàng)目、九龍倉(cāng)現(xiàn)代大道項(xiàng)目都將首次推盤(pán)，雅戈?duì)栁磥?lái)城五期風(fēng)尚也將打造中高端家庭大宅產(chǎn)品，其中部分精裝修，其雅戈?duì)柼?yáng)城項(xiàng)目明年也將推出以改善性居住為主的低密度湖景大宅。隨著整個(gè)園區(qū)板塊住宅產(chǎn)品跨越式提升，無(wú)疑也將反映在價(jià)格之上，面對(duì)中高端產(chǎn)品如林，普通購(gòu)房者又將如何承受價(jià)格之重？“顯然，新近國(guó)家出的調(diào)控‘三拳’不會(huì)就此結(jié)束，接下來(lái)應(yīng)該還會(huì)有調(diào)控政策出來(lái)。”有開(kāi)發(fā)商透露，從相關(guān)渠道得到的信息是，以住建部、國(guó)土部等部門牽頭的相關(guān)調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。“增加保障性住房的供給，這是政府明年樓市政策的基調(diào)。”業(yè)內(nèi)人士分析，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房?jī)r(jià)，更為重要的是這些保障性住房確實(shí)將對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，特別是對(duì)地段相近、品質(zhì)類似的商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生抑制作用。