中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌
日前，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定今后在土地出讓中，開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，拖欠土地款不得參與新的土地出讓交易。
我認(rèn)為，這是落實(shí)“國(guó)四條”的“第一拳”，意在提高土地供應(yīng)和使用效率，劍指開(kāi)發(fā)商囤地炒地、政府征收使用土地收入不規(guī)范等現(xiàn)象，進(jìn)一步完善土地招拍掛等制度。
當(dāng)前，在土地招拍掛過(guò)程中，有些地方要求開(kāi)發(fā)商一次性繳清土地款，但不少開(kāi)發(fā)商拍下土地之后，不能及時(shí)繳納土地款，在采取分期付款方式時(shí)，多數(shù)首付款一般只有20%—30%，待到全額繳清有的甚至拖過(guò)兩年了。
因此，提高開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例，規(guī)定原則上一年付清，一方面，有利于政府盡快回籠土地收入資金，彌補(bǔ)保障房資金等投入不足的缺陷；另一方面，抬高開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理安排資金，防止盲目擴(kuò)張，也有助于減少囤地現(xiàn)象。
但是，該政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是不一樣的。今年樓市銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商已大量回籠資金，對(duì)資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商而言，該政策對(duì)他們形不成壓力，而對(duì)實(shí)力小、資金仍緊張的開(kāi)發(fā)商，在競(jìng)地面前壓力會(huì)加大。
嚴(yán)格執(zhí)行這條政策的話，有利于加大房地產(chǎn)行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)越來(lái)越向有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商傾斜，有助于住房產(chǎn)品質(zhì)量提升，有利于避免爛尾樓的出現(xiàn)，從而減少金融風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)政策效力波及到整個(gè)樓市，可能促使開(kāi)發(fā)商加快手中樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)和銷(xiāo)售，加快回籠資金，增加企業(yè)拿地實(shí)力。如此一來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，捂盤(pán)惜售現(xiàn)象將減少，市場(chǎng)上住房供應(yīng)量將增加。
今年下半年以來(lái)，部分城市 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，“國(guó)四條”已經(jīng)明確要對(duì)其“遏制”的基調(diào)。我預(yù)計(jì)，明年年中，房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)下來(lái)?，F(xiàn)在還在上升通道，但是上升勢(shì)頭將會(huì)減弱。隨著政府加大新增土地供應(yīng)量和大力盤(pán)活存量土地，加大市場(chǎng)上普通商品房供應(yīng)和對(duì)投資性需求的有效抑制，我相信房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)下來(lái)。
需要強(qiáng)調(diào)的是，好政策還需真執(zhí)行。我國(guó)樓市調(diào)控不缺政策，而缺乏執(zhí)行力度。這需要地方政府下決心、用重拳，在土地問(wèn)題上盡快把已經(jīng)批出去的土地形成開(kāi)發(fā)能力，對(duì)違規(guī)囤地要更加嚴(yán)格執(zhí)法。在房地產(chǎn)貸款方面要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，在具體執(zhí)行中，要仔細(xì)區(qū)分改善性需求和投資性需求，切實(shí)做到支持和抑制的兩相宜。
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