當(dāng)前我國許多一線城市房價(jià)按現(xiàn)匯率折算，已經(jīng)可以與發(fā)達(dá)國家的房價(jià)比肩甚至更高，而“當(dāng)?shù)?rdquo;居民的平均收入?yún)s不及發(fā)達(dá)國家的1／10，房地產(chǎn)泡沫明顯。盡管如此，憧憬于房價(jià)還會(huì)不斷上漲，投機(jī)投資購房者眾多；懼怕于房價(jià)還會(huì)不斷上漲，也引來一些窮盡三代人購房的房奴；如此看來房價(jià)還會(huì)上漲。中國房地產(chǎn)泡沫真的不會(huì)破嗎？
2007年中國股市泡沫泛起，當(dāng)時(shí)投資者憧憬可以靠上市公司業(yè)績的持續(xù)高增長來做實(shí)股市泡沫，使之免于破裂，結(jié)果仍然未能幸免于難。股市投資者當(dāng)年的憧憬還似乎有存在的依據(jù)，與之比較，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)泡沫有沒有被做實(shí)的依據(jù)呢？
按道理，人民幣貶值可以使得中國 房價(jià)比較發(fā)達(dá)國家房價(jià)變便宜，讓泡沫顯得有被做實(shí)的趨勢，遺憾的卻是，正是 人民幣升值的預(yù)期，成為房地產(chǎn)投資者炒作房價(jià)上漲的重要理由(可以引來熱錢投機(jī))，而毫不在乎人民幣越升值，由此折算的房價(jià)會(huì)越高。
靠中國經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，國民平均收入大幅度提高，能做實(shí)房地產(chǎn)泡沫嗎？不幸的是，極高的房價(jià)已成為中國經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的極大殺手：
▲高房價(jià)使許多人淪為房奴，對這部分人的消費(fèi)產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng)；高房價(jià)改變了人們的預(yù)期，增加了防衛(wèi)性儲(chǔ)蓄需求，謹(jǐn)慎消費(fèi)；高房價(jià)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)阻礙了居民消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)；高房價(jià)花去了兩代人甚至幾代人的積蓄，嚴(yán)重削弱了消費(fèi)增長的后勁。沒有消費(fèi)增長，必然威脅企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而威脅就業(yè)，惡性循環(huán)，哪來中國經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型？
▲城市化需要大量增加從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，高房價(jià)卻是農(nóng)民工成為新市民的極大障礙。城市化進(jìn)程的推進(jìn)因之受到阻礙，哪來中國經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型？
▲高房價(jià)意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向少數(shù)富人，特別是投機(jī)購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，所以房價(jià)上漲過快只會(huì)加劇國民的貧富差距，使大多數(shù)人越來越窮。沒有大多數(shù)國民的富裕，哪來中國經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型？
當(dāng)然，房價(jià)被“做實(shí)”的可能性的確存在。筆者認(rèn)為，那就是假設(shè)中國長期惡性通貨膨脹，貨幣惡性貶值?？墒?，宏觀政策會(huì)容許這種現(xiàn)象產(chǎn)生嗎？
有評(píng)論家認(rèn)為“尚難預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂”。其主要理由為，“當(dāng)下中國正在加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程，試圖通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，來逐步化解正在形成中的房地產(chǎn)泡沫。”若仿效香港和新加坡模式，對房地產(chǎn)市場作結(jié)構(gòu)調(diào)整，富人和窮人分類，前者供給以半山 豪宅，后者則用公屋計(jì)劃來應(yīng)對；讓買得起的人買，買不起的人租。則將“較高房價(jià)”長期限制在極其有限的范圍內(nèi)。
然而，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)可以效仿香港和新加坡模式嗎？其實(shí)，香港經(jīng)濟(jì)也曾經(jīng)受到過房地產(chǎn)泡沫破裂的巨大沖擊，所以對于當(dāng)前香港樓價(jià)飛漲，特區(qū)政府仍然憂心忡忡。其次，香港和新加坡地少人多，經(jīng)濟(jì)由金融服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對單一，很難阻斷高檔商品房價(jià)脫離平均收入，才不得不對住房作出“結(jié)構(gòu)性分類”的對策。而正是這種結(jié)構(gòu)性分類，同時(shí)拉大了當(dāng)?shù)氐呢毟徊罹唷?/p>
1990年日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致日本長期經(jīng)濟(jì)萎縮，香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)，迪拜的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了迪拜危機(jī)，美國的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)全球金融風(fēng)暴……雖其房地產(chǎn)泡沫破滅的具體原因各不相同，但是泡沫必然會(huì)破滅則是鐵律。
中國房地產(chǎn)泡沫真的就可能幸運(yùn)地成為例外嗎？(敬文)