近日天價拿下北京新地王的大龍地產(chǎn)越發(fā)引人關(guān)注。
在經(jīng)歷了21日其子公司拿下天竺22號地的短暫輝煌后，業(yè)內(nèi)與媒體的質(zhì)疑之聲就開始不絕于耳。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，拍賣成交后，競得人應在《拍賣成交確認書》確定的時間，與拍賣人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》和其他有關(guān)合同。因特殊原因不能按時簽訂合同，經(jīng)拍賣人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過十五日，而大龍地產(chǎn)是11月21日競得的天竺22號地。也就是說，12月5日前，大龍地產(chǎn)要支付地價款10.1億。
而《證券日報》記者在采訪大龍地產(chǎn)董秘處工作人員時，對于記者提出的首付款交付情況、50億巨款如何籌集和究竟打算怎樣開發(fā)等問題，均表示不清楚。這不禁讓人對大龍地產(chǎn)拿地背后的動機產(chǎn)生懷疑。
五年未分紅無法公開融資
拿地資金究竟從何而來
《證券日報》此前曾獨家刊出大龍地產(chǎn)17年凈利潤不抵50億地款的報道。其巨額拿地資金的來源受到眾人的質(zhì)疑。
作為“鐵公雞”之一的大龍地產(chǎn)，五年來未曾分紅一分錢，因此喪失了公開增發(fā)的資格。并且，今年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元的公告，再次定向增發(fā)似乎已不可行，那么只剩下銀行貸款了，而50億元的天量貸款將遠遠超過大龍地產(chǎn)29.41億元的總資產(chǎn)。
2006到2008年，大龍地產(chǎn)的主營收入分別只有4.65億元、3.26億元和1.37億元，凈利潤則只有區(qū)區(qū)2958萬元、3785萬元和236萬元。盡管2009年前三季度大龍地產(chǎn)的營業(yè)收入暴漲到11.73億元，但即便按此估計全年收入最高也只能達到16億元左右，同50.5億元的競拍價相比依然相差極大。
而通過股市融資籌集巨額競拍資金的方式，一些業(yè)內(nèi)人士也認為似乎也行不通。早在7月20日大龍地產(chǎn)發(fā)布融資公告，計劃以每股11.33元的價格定向增發(fā)不超過7000萬股、募資不超過8億元。然而這筆資金用途早已確定，6.5億元將用于王府井“西部會館”項目，其余用于補充公司流動資金。況且大龍地產(chǎn)上市5年來未分配一次紅利，而按有關(guān)規(guī)定，連續(xù)3年不分紅就要喪失公開配股與發(fā)行新股的資格。這使得大龍地產(chǎn)的的融資渠道變得非常狹窄。
而銀行借款或債券融資會不會成為大龍地產(chǎn)考慮的籌資方式呢？市場人士分析這二種可能性都很小，因為它們會極大增加公司的財務費用，大大降低公司的盈利能力。
根據(jù)大龍地產(chǎn)的第三季度報告，截止到2009年9月底，可以動用的現(xiàn)金包括變現(xiàn)資產(chǎn)最多只有9934萬人民幣流動資金。這樣看看公司今年的凈利潤與現(xiàn)金流，再看一看公司需要的貸款數(shù)字，相信即使大龍獲得了銀行借貸其支付的利息等費用也會吞沒大龍地產(chǎn)的大部分利潤。而且這么大的資金用量很可能讓大龍舍棄部分項目資金來給北京“新地王”輸血，那么其別的項目同樣將面臨新的資金問題。
而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，大龍地產(chǎn)的這份土地出讓合同最遲簽訂日期是在12月5日。也就是說，12月5日前，大龍地產(chǎn)要支付地價款10.1億。
地王不是那么好賣的
項目利潤實現(xiàn)難
根據(jù)克而瑞研究中心9月提供的一份報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個“地王”項目中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經(jīng)項目完工上市銷售。不到兩成的“地王”項目處于在建中，個別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。
而已經(jīng)在售的項目中，也出現(xiàn)了多個項目賠本出售的現(xiàn)狀。曾經(jīng)的“地王”如今多數(shù)成為開發(fā)商手里的燙手山芋。
雖然有極少數(shù)“地王”項目也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價與其項目的成交價格來看，該部分項目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團地塊，土地成交樓板價高達3260元/平方米，項目上市后平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項目的建筑安裝成本、管理費用等其他稅費，該項目不僅沒有盈利空間，反而會虧本。 (王 崢)