專家稱明年房貸政策重點是抑制投資
二套房貸政策可能會真正收緊
-記者 王小霞
“明年房貸政策有收緊趨勢，但應該不會有太大變化，因為其都是以支持消費性需求為主。只是，二套房貸政策可能會真正收緊，主要目的是為了抑制投資。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，通脹預期使得明年房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點在于抑制投資。
房貸政策年終收緊
近期，在房地產(chǎn)界盛傳已久的“房貸優(yōu)惠政策即將取消”的消息最終被銀監(jiān)會否認，但是，各大商業(yè)銀行已經(jīng)在不同程度上對房貸有所收緊。
“明年房貸政策不可能還這么寬松。”中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華在接受本報記者采訪時認為，今年政策之所以寬松，是在金融危機的大環(huán)境下，國家為了刺激消費市場出臺了系列優(yōu)惠政策。而目前 房價上漲勢頭過猛，如果繼續(xù)執(zhí)行刺激性政策，泡沫會越積越多，不利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。
從近期各個銀行的表現(xiàn)來看，除了一些銀行已經(jīng)在收緊房貸政策之外，日前還有消息指出京滬多家銀行停辦個人抵押貸款業(yè)務。“受到批貸政策從緊和第四季度多數(shù)銀行貸款額度告罄的影響，個人抵押貸款難度確實越來越大。但從官方口徑發(fā)布停止抵押貸款的可能性不大。”徐東華向記者介紹，目前個人抵押貸款的辦理時間較前幾個月已經(jīng)明顯加長。“除了流程上的變化，各家銀行對于抵押貸款利率的控制也更加嚴格，直接上升的貸款成本也導致了很多申請人無功而返”。
“年初寬松年底嚴格，這是商業(yè)銀行的一種規(guī)律。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長顧云昌在接受本報記者采訪時表示，關于房貸優(yōu)惠政策，央行并沒有出臺新的規(guī)定，因為在最初制訂房貸利率七折優(yōu)惠政策時，相關部門并沒有明確到期日期。
顧云昌告訴記者，現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策共有三個方面：房貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地優(yōu)惠。其中，真正涉及年底到期的只有稅收優(yōu)惠政策中的營業(yè)稅。
去年年底，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟访鞔_了實施營業(yè)稅減免：“將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。”政策暫定執(zhí)行時間至2009年12月31日。
“除了營業(yè)稅減免政策年底到期外，目前尚未有相關部門表態(tài)暫停執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策。”顧云昌表示，現(xiàn)在是政策制定層面沒有變化，但在執(zhí)行層面，各個商業(yè)銀行一改年初的寬松態(tài)度，在嚴格執(zhí)行貸款程序的過程中又提高了門檻。因此，市場普遍感覺房貸政策在收緊。
嚴格執(zhí)行二套房貸政策
雖然年底房貸政策收緊已成為很多業(yè)內(nèi)人士的共識，但同時，業(yè)界表示這種調(diào)整只是微調(diào)，明年不會出臺過于強烈的利好或利空消息。
“事實上，房貸市場不需要再出什么重拳，只要嚴格執(zhí)行二套房貸政策就行。”尹伯成告訴記者，二套房貸政策是個老政策，但今年經(jīng)濟環(huán)境特殊，很多銀行幾乎放棄執(zhí)行這一政策。
顧云昌也表示，今年一季度甚至二季度，一些商業(yè)銀行為了完成貸款額度以及應對行業(yè)競爭，沒有嚴格執(zhí)行二套房貸政策，在執(zhí)行過程中不是適度放松而是過度寬松。以至于今年五六月時杭州市、上海市等地銀監(jiān)會不得不再次強調(diào)要嚴格執(zhí)行二套房貸政策。
二套房貸政策可以說是影響房地產(chǎn)最重要的行業(yè)政策，從2007年9月份出臺以來就開始顯示其政策威力，揭開了市場調(diào)整的序幕。但后來，隨著改善型普通自住房定義的出現(xiàn)，二套房的界定模糊不清，使得這一政策名存實亡。雖然今年下半年銀監(jiān)會再次要求從嚴執(zhí)行二套房貸政策，但目前市場仍處于“非一刀切的從嚴”。
“一些銀行一直都在通過二套房界定模糊不清來打擦邊球，但明年，監(jiān)管部門必須嚴控這種行為。”尹伯成表示，明年通貨膨脹預期加大，市場面臨流動性過剩，如果不對房地產(chǎn)市場投資、投機有所限制，炒房行為會重現(xiàn)。屆時，房地產(chǎn)泡沫只會越吹越大。
對于明年要嚴格執(zhí)行二套房貸政策，顧云昌也表示非常必要。但他同時建議，商業(yè)銀行在執(zhí)行時應該有所區(qū)別，如熱點城市嚴格執(zhí)行，而中西部等非熱點城市可以適度寬松，因為其市場尚未形成投機。各商業(yè)銀行的政策也應各有側(cè)重，市場要有所競爭，這樣政策才能發(fā)揮真正的效應。
對于房貸政策收緊的消息，開發(fā)商顯得并不擔心。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商告訴本報記者，每年年底信貸政策都會收緊。最重要的是，現(xiàn)在經(jīng)濟形勢還沒有好到國家需要重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場的時候。該地產(chǎn)商同時表示，今年經(jīng)濟環(huán)境如此之差，房子卻賣得非常好，大家的資金鏈也不像去年那么緊張，所以信貸收緊對地產(chǎn)商的影響不會太大。相反，老百姓更關心房貸政策的變化，近期因為“房貸優(yōu)惠政策取消”的消息而導致 二手房成交量上升就是一個例子。(王小霞)