去年年底以來(lái)，中央以及地方政府針對(duì)樓市推出了一系列優(yōu)惠政策，如首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免等等，這些政策對(duì)活躍市場(chǎng)，繁榮樓市起到了很大的作用，達(dá)到了預(yù)期效果。這些優(yōu)惠政策大多將于今年年底到期，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化以及隱含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)優(yōu)惠政策不應(yīng)再繼續(xù)下去。
投資客紛紛“出貨”
久涉房產(chǎn)的投資客王燕(化名)打算要“出貨”了。
從幾年前開始，手頭有一些儲(chǔ)蓄的王燕就尋機(jī)會(huì)投資房產(chǎn)，主要是小戶型。幾年下來(lái)，精于算計(jì)的她已經(jīng)小有收獲。
“應(yīng)該說(shuō)，去年年底的時(shí)候，樓市比較低迷，但隨著國(guó)家一些優(yōu)惠政策的出臺(tái)，今年的樓市成交量很大，市場(chǎng)也很繁榮。”王燕對(duì)記者說(shuō)。
今年年初，王燕幾乎是以“抄底”的價(jià)格在西二環(huán)外投資了兩套小戶型，當(dāng)時(shí)價(jià)格是每平方米均價(jià)1.5萬(wàn)元，而今已經(jīng)達(dá)到了每平方米1.7萬(wàn)元左右。
“在樓市的優(yōu)惠政策下，房子貸款很方便，貸款利率達(dá)到7折，這樣的好機(jī)遇為什么不抓住呢？”王燕說(shuō)。
“大不了多‘轉(zhuǎn)手’幾次，反正不會(huì)賠。”說(shuō)這話的時(shí)候，她對(duì)記者得意地一笑。
她的“得意”是有依據(jù)的。樓市優(yōu)惠政策中，“契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”的規(guī)定，導(dǎo)致了不少投機(jī)型的炒房需求。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市場(chǎng)二手房交易量?jī)H有6萬(wàn)套，而在優(yōu)惠政策的刺激下，2009年前10個(gè)月即超過(guò)20萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)人士不由得感嘆“這是近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一年”。
但是，最近市場(chǎng)上有關(guān)樓市優(yōu)惠政策將終結(jié)的“風(fēng)聲”，讓精于算計(jì)的王燕感覺(jué)到樓市的變化。最終，王燕以每平方米1.75萬(wàn)元的價(jià)格將她的兩套房子出售了。
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，已經(jīng)掙得不少了，見好就收吧。”用王燕的行話說(shuō)，這叫“高位套現(xiàn)”。“以后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，還可以再‘出手’，再‘轉(zhuǎn)手’。”王燕說(shuō)。
讓王燕下定決心“出手套現(xiàn)”的原因，一是接近年底，樓市政策或?qū)⒚媾R變化；二是如果優(yōu)惠政策叫停，她投資的二手房交易的成本支出可能多出數(shù)萬(wàn)元。
記者了解到，以一套總價(jià)200萬(wàn)元的普通商品房計(jì)，按優(yōu)惠期間政策，其出售可以免交營(yíng)業(yè)稅。但一旦優(yōu)惠結(jié)束，將按差額的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅。
去年年底，以國(guó)辦131號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》為標(biāo)志，中央和地方政府出臺(tái)了一系列“救市”政策，主要包括首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免等。而其中部分優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2009年12月31日。也就是說(shuō)，時(shí)至今日，國(guó)辦131號(hào)文件中部分優(yōu)惠政策即將到期。
在此背景下，為了在樓市“變臉”前及早收割豐厚的投資回報(bào)，一些投資客開始追趕政策優(yōu)惠的“末班車”，掛牌高位套現(xiàn)出售。王燕不過(guò)是其中之一。
優(yōu)惠政策推高房?jī)r(jià)？
相比于投資客王燕的慶幸以及好運(yùn)氣，購(gòu)房者張偉(化名)則有了幾多的沮喪。
“我并沒(méi)有感到優(yōu)惠政策給我?guī)?lái)好處。相反，我覺(jué)得是優(yōu)惠政策的出臺(tái)進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。”張偉對(duì)記者說(shuō)。
張偉在一家出版社工作，是一個(gè)典型的工薪階層，從2007年開始，工作兩年的他計(jì)劃買房子，像很多的購(gòu)房者一樣，張偉也渴望著房?jī)r(jià)有一天能降下來(lái)，于是他在選擇中等待，在等待中選擇。
在張偉的印象里，在2008年底的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常低迷，“樓市量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)少人問(wèn)津，除了觀望還是觀望。”
“那個(gè)時(shí)候，我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)快撐不住了，接下來(lái)房?jī)r(jià)的下降是必然的事情，當(dāng)時(shí)也的確有一些樓盤開始降價(jià)銷售。”張偉回憶說(shuō)。
然而接下來(lái)，張偉還是失望了。“從今年4月份開始，在優(yōu)惠政策的刺激下，樓市又陡然進(jìn)入‘繁榮’階段，標(biāo)志就是房?jī)r(jià)又開始漲了。”張偉無(wú)奈地苦笑。
在張偉看來(lái)，優(yōu)惠政策在某種程度上方便了那些炒房的投資客，延續(xù)優(yōu)惠政策只會(huì)加速炒房行為。
根據(jù)記者調(diào)查，2008年底，北京市西二環(huán)馬連道附近某小區(qū)60平方米住宅售價(jià)在80萬(wàn)元左右，而到2009年10月，同戶型同面積的住宅則達(dá)到110萬(wàn)元左右。
而在北京的其他區(qū)域，這樣的漲價(jià)情況同樣存在。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年10月北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15891元/平米，為兩年以來(lái)的最高值，而2008年北京樓市成交均價(jià)最高的8月份，也僅為13814元/平米。
對(duì)開發(fā)商而言，樓市優(yōu)惠政策無(wú)疑是一顆“救命稻草”。
“樓市在2008年跌入低谷，卻沒(méi)有想到在2009年迎來(lái)巨大反彈。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商對(duì)記者說(shuō)。
該開發(fā)商透露，去年年底，由于“銀根”緊縮，整個(gè)資金鏈越繃越緊，隨時(shí)可能斷裂，整個(gè)企業(yè)異常困窘。
“如果沒(méi)有樓市優(yōu)惠政策，所謂開發(fā)商大部分面臨‘倒閉’和‘洗牌’的說(shuō)法并不是危言聳聽，是優(yōu)惠政策救了危機(jī)中的開發(fā)商。”該開發(fā)商表示。
在他看來(lái)，正是在優(yōu)惠政策的刺激下，今年的北京樓市才一改去年的萎靡姿態(tài)，從4月份開始步入快速上升軌道，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
“而今，大部分開發(fā)商獲得了豐厚的回報(bào)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年就完成了全年的銷售計(jì)劃，房?jī)r(jià)水漲船高直線上漲也就毫無(wú)疑問(wèn)了。”該開發(fā)商說(shuō)。
而對(duì)是否該取消優(yōu)惠政策，該開發(fā)商則開始“躲貓貓”。“最好不要做這方面的誤導(dǎo)。誰(shuí)不希望有一個(gè)繁榮穩(wěn)定的市場(chǎng)呢？”該開發(fā)商反問(wèn)記者。
應(yīng)適當(dāng)“收兵”
在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市優(yōu)惠政策使得今年的房地產(chǎn)行業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都不明朗的情況下，獨(dú)樹一幟，并呈現(xiàn)急速發(fā)展，但同時(shí)也隱含了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，樓市優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)“功成身退”。
“去年國(guó)家救樓市，既是為了經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)，又不想樓市沉湎于低迷。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
在楊紅旭看來(lái)，現(xiàn)在“保八”無(wú)憂，目標(biāo)初步達(dá)到，況且樓市繁榮程度遠(yuǎn)超政策制定者當(dāng)時(shí)的預(yù)料，政策當(dāng)然應(yīng)該適當(dāng)“收兵”。
“尤其是二套房貸政策和營(yíng)業(yè)稅減免政策，這兩條是“131號(hào)文”中標(biāo)注了截止時(shí)間的。”楊紅旭說(shuō)。
“購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，對(duì)今年房?jī)r(jià)大漲起到了推波助瀾的作用。”南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授說(shuō)。
在葛揚(yáng)看來(lái)，正是購(gòu)房?jī)?yōu)惠導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，而在樓市剛性需求和改善性需求大量釋放之后，也帶動(dòng)了投資型需求，投資型需求則帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，所以購(gòu)房?jī)?yōu)惠應(yīng)該取消。
而在廣西防城港市扶隆開發(fā)總公司的黃云香經(jīng)理看來(lái)，所謂的“房市優(yōu)惠政策”，當(dāng)初就是為了救市而出臺(tái)，僅僅是一種權(quán)宜之計(jì)罷了。
“房市優(yōu)惠政策是解救危機(jī)的政策，這些政策在解救危機(jī)的那個(gè)階段是對(duì)的，但不能總是用針對(duì)危機(jī)的政策來(lái)處理動(dòng)態(tài)的房市。”黃云香說(shuō)。
在黃云香看來(lái)，過(guò)于依賴救市，房地產(chǎn)業(yè)難有大作為。況且，大環(huán)境的日趨好轉(zhuǎn)，房市優(yōu)惠政策或?qū)⒔K止，這是遲早的事。政策要應(yīng)時(shí)而變，故步自封只會(huì)加劇房市的畸形走向。
記者了解到，對(duì)于優(yōu)惠政策是否將延期的問(wèn)題，主管部門從未公開表態(tài)。“穩(wěn)定”二字，卻多次被提及。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受媒體采訪時(shí)就表達(dá)了“維穩(wěn)”的心聲。她稱中國(guó)樓市政策正在悄然轉(zhuǎn)向，樓市下一步政策將以保穩(wěn)定為主。 (牛建宏)